나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508402 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 OO OOOOOOOOOOO OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부평구 갈산동 소재 ""갈산초등학교"" 북측인근에 위치하는 지식산업센터 ""인천테크노밸리유1센터"" 내 1층디동131호(공장)로서 인근은 산업단지, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

인천지하철1호선 ""갈산역""이 서측인근에, 경인고속국도 ""부평I.C""가 북측인근에 위치하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상23층 규모의 지식산업센터 건물 내 1층디동131호로서

외벽 : 콘크리트 위 복합패널 등 마감
창호 : 알미늄창호임.

이용상태

공무상 용도 지식산업센터 내 공장임.

설비내역

위생설비는 각 층별 공동으로 이용함.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 지식산업센터 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로, 서측으로 중로에 양면접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률) 내 토지임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

(재매각) 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
지식산업센터 내 공장임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층 디동 131호

사건번호: 인천지방법원 2025타경508402 (1)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 431,000,000원

토지면적: 25.88㎡ (약 7.83평)

토지지분: 25.883699999999997㎡ (약 7.83평)

건물면적: 103.91㎡ (약 31.43평)

건물지분: 103.9134㎡ (약 31.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

1.2. 건물 정보

건축물 주요 용도: 공장 (지식산업센터) [cite: JSON]

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 규모: 지하 1층, 지상 23층 규모의 지식산업센터 건물 내 1층 디동 131호

외벽 마감: 콘크리트 위 복합패널 등

창호: 알미늄 창호

건축일자: 2019년 05월 23일 사용승인 [cite: JSON]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94번지 일대

건물명: 인천테크노밸리유1센터 1층 디동 131호

주위 환경: 본건은 부평구 갈산동 소재 "갈산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 산업단지, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 및 접근성

교통 상황: 인천지하철 1호선 "갈산역"이 서측 인근에 위치하며, 경인고속국도 "부평IC"가 북측 인근에 위치함. 또한 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역임. [cite: 감정평가서요약]

도로 상태: 본건 토지는 남측으로 세로, 서측으로 중로에 양면 접하고 있어 차량 접근이 용이함. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 토지 이용 계획

토지 형상: 사다리형 토지로 인접 토지와 등고평탄하며 지식산업센터 건물의 부지로 이용중임. [cite: 감정평가서요약]

지역 지구: 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 내 토지임. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2022-02-17, 447,600,000원) [cite: 집합건물 등기부요약]

말소예정 권리:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 근저당권 (농협은행주식회사) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 압류 (부평세무서) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 가압류 (삼성카드) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 압류 (부평구) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 압류 (인천광역시) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 가압류 (소상공인자영업자새출발기금) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임의경매 (에이치에프엔삼삼유동화전문) [cite: 집합건물 등기부요약]

등기부상 채권 총액: 562,147,279원 [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상 [cite: 감정평가서요약]

주의사항: 임대차 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됨. 다만, 실제 점유자 현황은 현장 조사를 통해 재확인 필요.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건은 지식산업센터 내 공장으로, 주변은 산업단지, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 직주근접 및 배후수요 확보에 유리한 입지임. [cite: 감정평가서요약]

인천 테크노밸리 U1 CENTER는 총 23층 규모의 집합건물로, 2206개 호실로 구성되어 있어 다양한 업종의 입주가 가능함. [cite: JSON]

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변 편의시설: "갈산초등학교"가 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함. [cite: 감정평가서요약]

혐오시설: 현재까지 확인된 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)은 없는 것으로 파악됨. 다만, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 이는 설치 제한 구역임을 의미함. [cite: 감정평가서요약]

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

주거 환경: 산업단지, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하여 다양한 주거 형태가 존재하며, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호함.

교육 환경: "갈산초등학교"가 북측 인근에 위치함.

5.2. 교통 및 접근성

대중교통: 인천지하철 1호선 갈산역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

광역 접근성: 경인고속국도 부평IC 인접하여 수도권 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 유동화 물건

재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었을 가능성이 있으며, 입찰 참여율 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

유동화 물건: 유동화 자산으로 관리 및 처분 과정에 특수성이 있을 수 있음.

6.2. 권리 및 법적 제한

토지이용계획: 본건 토지는 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 내에 위치하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규 확인이 필수적임. [cite: 감정평가서요약]

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 공부상 정보 불일치 가능성

건축물대장 상 전유부 정보(B동 1312호)와 본건 사건 내역(1층 디동 131호) 간 호실 표기에 차이가 존재함. 실제 점유 및 관리 현황은 현장 확인 필수.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 지식산업센터 내 공장으로, 교통 및 주변 환경이 양호하여 잠재적 가치가 있는 물건임. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확함. 재매각 물건이라는 점과 임대차 관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항임. 토지이용계획상의 다양한 제한 사항도 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 인프라: 갈산역 및 경인고속도로 접근성 뛰어남.

* 산업단지 인접: 지식산업센터로서 업무 및 공장 운영에 적합한 환경.

* 권리 소멸: 경매를 통해 깨끗한 권리 확보 가능.

* 개발 잠재력: 준공업지역으로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 431,000,000원

본건은 재매각 물건이며, 임대차 관계 미상 등의 특이사항을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 전략이 필요함.

예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하나, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70~80% 수준을 고려해볼 수 있음.

(참고: 예상 입찰가 산정 시 법률상 인수해야 할 부담이나 명도 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.