나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508370 [1] 인천광역시 부평구 청천동 384-6 주연홈타운 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천청천초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 중소규모공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 중
제101동 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2002.05.01)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 '다세대주택'으로 이용중임. (후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형' 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2024-04-23)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경508370 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 청천동 384-6 주연홈타운 101동 3층 302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

본건의 감정가는 144,000,000원입니다.

토지 면적은 30.49㎡ (약 9.22평)이며, 건물 면적은 59.26㎡ (약 17.92평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2002년 5월 1일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

확인된 인수 보증금은 0원입니다.

본건 경매와 관련된 등기부채권 총액은 약 71,483,684원으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, 인천청천초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 등기부상 확인된 채권 총액은 약 71,483,684원입니다.

말소기준권리

을3, 서인천농업협동조합 근저당권 (2014년 7월 18일 접수)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리 이하로 접수된 모든 권리(을3, 을4 근저당권, 갑15, 갑16, 갑17, 갑19, 갑20 압류, 갑18 가압류, 갑21 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건은 준공업지역에 속하며, 주거 시설과 더불어 근린생활시설 및 중소규모 공장이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역과는 다소 다른 특성을 지닙니다.

최근 실거래가 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 11일: 남강쉐르빌104동(384-18), 전용면적 39.96㎡, 100,000,000원.

* 2025년 12월 10일: 청하빌라(395-9), 전용면적 47.97㎡, 28,000,000원. (주의: 매우 낮은 거래가로, 특이사항 확인 필요)

* 2025년 12월 2일: 남강쉐르빌7차101동(384-22), 전용면적 39.90㎡, 75,000,000원.

시세 분석 및 평가

본건의 전용면적은 59.26㎡ (약 17.92평)이며, 유사 연식(2002년)의 인근 다세대주택 거래가는 약 7,500만원에서 10,000만원 수준으로 확인됩니다.

본건의 감정가는 144,000,000원으로, 최근 실거래가격을 고려했을 때 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

면적을 단순 비례하여 추정할 경우, 75,000,000원/40㎡ (약 12평) 기준으로는 약 112,000,000원, 100,000,000원/40㎡ (약 12평) 기준으로는 약 149,300,000원까지 시세 범위가 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

인천청천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다세대, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경

지역 내 공장이 혼재하고 있어, 쾌적한 주거 환경을 최우선으로 고려하는 수요자에게는 다소 부적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 미상

임차인의 점유 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내역이 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원임은 긍정적 요소)

지역 특성

준공업지역에 위치하여 주거 쾌적성이 일반 주거 지역 대비 낮을 수 있으며, 소음이나 분진 등 공장 활동으로 인한 영향을 받을 수 있습니다.

건축 연식

본 건물은 2002년에 사용 승인되어 약 24년 경과되었습니다. 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 다양한 용도의 건축물이 혼재된 지역에 속합니다.

교통은 보통 수준이며, 인근 초등학교가 있어 교육 환경도 일부 확보됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편이나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

인근 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

24년 경과된 건축 연식과 지역 특성을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 가능성

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

실거주 또는 임대 수익

개인적인 주거 목적이나 임대 수익을 위한 투자도 고려할 수 있으나, 지역 특성(공장 혼재)을 감안해야 합니다.

잠재적 가치 상승

장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 주변 시세 변화 등을 면밀히 모니터링할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용 면적(59.26㎡)과 유사 연식(2002년)의 인근 다세대주택 실거래가(40㎡ 기준 7,500만원~10,000만원)를 고려할 때, 시세 범위는 약 112,000,000원에서 149,300,000원까지 추정됩니다.

감정가(144,000,000원)가 시세 추정치의 상단부에 위치하고 있으며, 건축 연식 노후화 및 주변 지역의 복합적인 용도(공장 혼재)로 인한 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

보수적 예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 115,000,000원

권장 입찰가: 100,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.