나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508140 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-22 하나로아트빌 1동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""백석초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형
의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철2호선 ""독정역"" 및 노선버스 정류장이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와경사지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차선의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508140 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-22 하나로아트빌 1동 4층404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

건물면적: 38.12㎡ (약 11.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남측 인근.

주위환경: 유사형 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인천지하철 2호선 독정역 및 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로: 본건은 북동측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 19일 미추홀구의 압류(갑5)가 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류(갑6) 및 강제경매(갑7) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

소멸되지 않는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 조 : 전입일자 2021-12-09. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음.

인수 보증금: 0원.

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 명도 과정에서 별도의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 한국토지주택공사 (입주자: 이진희): 전입일자 2019-11-13, 확정일자 2019-10-14. 보증금 120,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

배당신고일자: 2021-12-20.

비고: 을구 3번 주택임차권 등기(LH)는 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천 서구 당하동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

인천지하철 2호선 독정역 역세권이라는 점은 향후 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설: 백석초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 인천지하철 2호선 독정역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의 시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(조성필)의 존재: 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)와 관련된 인수 조건 변경 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 변수입니다. 구체적인 변경 내용을 파악하여 투자 결정에 반영해야 합니다.

지역 개발 및 노후화: 주변의 유사형 공동주택들과 함께 지역의 도시 개발 계획 및 노후화 진행 속도에 따라 자산 가치가 변동될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 수준의 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 계획이나 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 건으로, 인천지하철 2호선 독정역과 백석초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이어서 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 한국토지주택공사의 임차권 역시 말소동의 확약서 제출로 소멸될 예정이므로 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

감정가 1억 2천만원은 최근 실거래가와 유사한 수준으로, 향후 지역 가치 상승에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 및 교육 환경: 독정역 역세권 및 백석초등학교 인접.

권리관계의 명확성: 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 인수, LH 임차권 소멸로 권리 분석이 용이합니다.

합리적 감정가: 인근 시세와 유사한 수준의 감정가입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 실거래가 (멤버스힐, 31.484㎡, 2025년 3월): 123,000,000원

평당 시세 추정 (멤버스힐 기준): 약 129만원/평

본건 전용면적(11.53평) 적용 시 시세 추정: 약 148,740,000원

인수 보증금: 0원

종합적인 시세 분석, 감정가 대비 잠재적 가치, 권리관계 등을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가 범위는 감정가 수준을 상회하는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.