나이스옥션 법원경매 인천 2025타경859 [1] 인천광역시 중구 선린동 14-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 선린동 소재 ""화교중산중학교"" 남측 인근에 위치하며 인근은 차이나타운상가지대로 상업시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 500m 근방에 경인국철 1호선과 수인분당선""인천역""이 위치하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 세장형의 완경사지이며, 현황 ‘상업시설’건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 특화경관지구(2022-10-11), 지구단위계획구역(개항기근대건축물밀집지역),
절대보호구역(2019-11-15)(인천화교소·중산중고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)(인천광역시 고시 제2024-149호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도', '건물개황도' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임
2) 현황 공실로 보여짐

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 1966.09.12)
외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인트 등 마감.
창호 : 샷시 등 창호.

이용상태

기호<1> : 근린생활시설 상업용 건물이 아용중이나 현재는 후첨 '사진용지'에서 보는 바와 같이 공실상태임

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 있을것으로 보여짐.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'에서 보는 바와 같이 외부관찰과 본건 담보평가전례, 인근주민, 인근중개업소 탐문내용 등을 토대로 대상 건물에 제시외물건(㉠(2층일부),㉡(3층일부),㉢(지층일부))이 소재하는 것으로 파악되나, 면적 및 규격은 기존 대상 건물 담보평가전례를 참조하여 개략적으로 사정하고 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하여 그 가액을 후첨‘감정평가명세표’에 별도 제시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람 (다만, 정확한 존재유무 및 규격 등은 재확인이 필요함)

공부와의 차이

본건 건물내 3층은 일반건축물대장상 구조가‘철근콘크리트조’이나 후첨 사진용지에서 보듯이 외관관찰상‘샌드위치판넬조’로 보여지나, 물적동일성 여부는 3층 계단실 내부확인을 할 수 없어 불분명한 관계로 기존 담보감정평가서를 토대로 건축물대장기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.
2) 현황 '공실'로 보여짐

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경859 (1)

소재지: 인천광역시 중구 선린동 14-3

용도: 근린시설

감정가: 319,652,000원

토지면적: 67.80㎡ (약 20.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.74㎡ (약 23.82평)

건물 제시외면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 일괄매각 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 선린동 소재 "화교중산중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근은 차이나타운상가지대로 상업시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 500m 내에 경인국철 1호선과 수인분당선 "인천역"이 소재하고 있으며, 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 대상 토지는 세장형의 완경사지이며, 현황 '상업시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 27일 접수된 신한은행 근저당권 (을3)입니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 669,938,668원입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 근저당 (신한은행, 2022-10-27, 228,000,000원)

* 가압류 (김영찬, 2024-04-29, 368,109,392원)

* 가압류 (현대카드, 2024-08-27, 22,532,926원)

* 가압류 (우리금융캐피탈주식회사, 2024-08-27, 43,131,105원)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-09-06, 8,165,245원)

* 임의경매 (신한은행, 2025-03-13, 201,248,625원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 참고사항: 임대미상이며, 현황 공실로 보입니다. 임차인 현황 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 인천 중구 선린동의 차이나타운 상업지대와 인접한 지역으로, 상업시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 활성화 정도: 차이나타운상가지대로 언급된 지역으로, 관광 및 지역 상권의 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 인천역 일대 복합개발 및 동인천역 주변 개발 사업이 진행되거나 계획 중으로, 향후 지역 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 상업시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 경인국철 1호선 및 수인분당선 인천역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1966년 9월 12일로, 건물이 상당 부분 노후화되었을 가능성이 높습니다.

* 건물 구조 불일치 가능성: 건축물대장상 건물 3층 구조는 '철근콘크리트조'이나, 외관상 '샌드위치판넬조'로 보여집니다. 물적 동일성 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 현황 조사 시 제시외 건물(2층 일부, 3층 일부, 지하층 일부)이 소재하는 것으로 파악되었으며, 면적 및 규격은 개략적으로 사정되었으므로 정확한 존재 유무 및 규격 재확인이 필요합니다.

* 장기 공실 위험: 임대미상이며 현재 공실 상태로 보여져, 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 계획 및 제한: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(개항기근대건축물밀집지역), 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 문화지구, 특별관리해역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 복합적으로 적용되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 불균형: 인천 원도심 지역으로, 일부 노후된 건물 비율이 높고 신도심과의 개발 불균형이 경쟁력을 저해할 수 있다는 분석이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천역 역세권에 위치하며 차이나타운 상업지대와 인접한 근린시설 건물입니다. 편리한 교통망과 상업지역의 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 건물 노후화, 제시외 건물 포함, 건물 구조 불일치 가능성, 그리고 다수의 토지이용 제한사항은 향후 활용 및 개발에 있어 면밀한 검토가 필요한 잠재적 리스크 요인입니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 즉각적인 임대 수익 창출보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천역(1호선, 수인분당선)을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 상업지역: 일반상업지역으로 상업시설 개발 및 다양한 용도 전환 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 차이나타운 인접: 관광객 및 유동 인구 흡수가 가능한 지역 상권과의 연계성을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 통합적인 활용 계획 수립이 가능합니다.

* 지역 개발 호재: 인천역 일원 복합개발, 동인천역 주변 개발 등 지역 활성화 사업이 추진되고 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정평가액은 319,652,000원이며, 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 건물 노후화 정도 및 수리/리모델링 비용

* 제시외 건물 포함 여부 및 실제 규격 확인

* 건물 구조 불일치 가능성에 대한 추가 조사 비용

* 현재 공실 상태 및 향후 임대 수익률 예측

* 다양한 토지 이용 계획 및 제한사항 고려

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 기간

* 향후 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 변동성

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 시세 현황

본 물건은 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 가치 평가 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.