나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508166 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 12층1216호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 내용 포함

교통상황

의견에 내용 포함

건물의 구조

의견에 내용 포함

이용상태

의견에 내용 포함

설비내역

의견에 내용 포함

토지의 형상 및 이용상태

의견에 내용 포함

인접 도로상태등

의견에 내용 포함

토지이용계획 및 제한상태

의견에 내용 포함

공부와의 차이

의견에 내용 포함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 내용 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508166 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 12층1216호

용도: 아파트 (공동주택, 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 64,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 배OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.36㎡ (약 1.32평)

건물 전용면적: 13.41㎡ (약 4.06평)

건물 총 면적: 13,341.026㎡ (약 4,035.84평) - 집합건물 연면적 기준

(참고: 본 물건의 분양면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 '베스티움' 아파트 12층에 소재하고 있습니다. 주안동은 지역 내 재개발 및 정비 사업이 활발히 진행되고 있는 지역으로, 노후화된 주택 단지들이 아파트로 바뀌는 변화가 기대되는 곳입니다. 복합 용도 건축물로 공동주택 외 업무시설 및 근린생활시설이 포함되어 있습니다 [JSON].

2.2. 교통 상황

주안동은 인천 1호선 주안역 및 인천 2호선 주안역, 시민공원역을 이용할 수 있는 역세권 지역으로, 1호선 주안역 기준 강남역까지 약 57분, 여의도까지 약 45분, 광화문까지 약 58분 소요됩니다. 또한, 다양한 시내 및 시외버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로로는 주안로, 염창로 등이 있으며, 수도권제1순환고속도로 연장 추진 등의 교통 호재가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지역은 일반적인 아파트 단지로서 주거 용도에 적합한 계획이 적용되어 있습니다. 다만, 정확한 토지이용계획 및 제한사항은 개별 토지이용계획 확인원을 통해 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 30일 접수된 전세권설정 (을3, 권리자: 배정은, 76,000,000원)입니다 [등기부 요약]. 이 말소기준권리보다 후순위인 가압류 (갑6, 2024-05-29, 주택도시보증공사, 228,000,000원), 임의경매 (갑7, 2025-03-11, 배정은, 76,000,000원), 압류 (갑8, 2025-04-01, 국민건강보험공단) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건의 경우, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 지상권은 매각으로 인해 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리입니다. 따라서, 해당 지상권의 내용 및 권리관계를 면밀히 파악해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 배정은 (배 )

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-23

* 대항력: 있음

임차인 배정은은 전입일자(2023-06-23)가 말소기준권리인 전세권설정일(2021-08-30)보다 늦습니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인은 말소기준권리보다 선순위 전입신고를 해야 하는데, 이 경우 임차인의 보증금은 경매 절차에서 배당을 통해 우선 변제받게 되므로 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 보아, 해당 임차인의 보증금 76,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

현재 등기부상의 채권 총액은 304,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 주안역 상권을 중심으로 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 아파트 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, '포레나 인천미추홀'과 같은 주상복합 단지 인근에는 상업시설과 의료시설(아인애비뉴, 아인병원)이 복합적으로 입지해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

4.2. 지역 개발 현황

미추홀구는 인천 내에서 재개발 및 정비사업이 가장 활발한 지역 중 하나로, 주안동 일대에도 재개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있습니다. 이는 지역의 가치 상승 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 인천주안초등학교가 위치해 있으며, 다수의 어린이집(국공립 포레나어린이집, 그루터기어린이집 등)이 있어 자녀 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주안동 일대에 다수의 수학 학원 등이 분포하고 있어 교육 관련 편의 시설이 있습니다.

5.2. 의료 및 편의시설

인근에 아인병원이 위치해 있으며, 주안역 주변으로 다양한 병원, 약국, 은행 등 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 주안역 지하상가 등 쇼핑 시설과 공공 편의 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리 (지상권)

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 점은 주요 리스크 요인입니다 [물건명세서 참고사항]. 지상권은 토지를 사용할 수 있는 물권으로, 낙찰자가 해당 지상권의 부담을 인수해야 할 수 있습니다. 지상권 설정 목적, 존속 기간, 토지 사용 범위 등을 철저히 확인하여 권리 분석을 재검토할 필요가 있습니다.

6.2. 임차인 권리 분석의 재확인

임차인 배정은은 '대항력 있음'으로 표기되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 통상적인 경우 보증금 인수 의무가 없습니다 [등기부 요약]. 다만, '선순위 전세권'으로도 함께 언급된 점 등을 고려할 때, 임차인의 권리 관계를 최종적으로 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 감정가 대비 높은 채무 총액

감정가 64,000,000원에 비해 등기부채권 총액 304,000,000원으로, 채무 총액이 감정가를 크게 상회합니다. 이는 권리관계 복잡성이나 시장 가치 하락 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 아파트로, 역세권에 위치하고 있으며 주변 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 지역 재개발 사업 진행 등 미래 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중요한 인수 권리가 존재하며, 임차인 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가 대비 높은 채무 총액과 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 1호선 및 2호선 주안역 이용이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 미추홀구 전반의 재개발 및 정비 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 풍부한 생활 인프라: 주안역 인근 상업시설 및 각종 편의시설 접근성 우수.

* 상대적으로 낮은 감정가: 향후 시장 상황에 따라 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 64,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 인수되는 지상권이 존재하며, 임차인 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크(지상권 인수) 및 시장 상황을 고려하여 결정해야 합니다. 현 시점에서 보수적인 접근을 가정하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 51,200,000원 ~ 57,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 지상권의 구체적인 내용 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.