나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508036 [1] 인천광역시 서구 가좌동 144-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '봉화초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 중소형 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서 주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브 위기와 2층건으로서(사용승인일: 1984-12-20)
외벽: 적벽돌마감 등.
내벽: 백지도배 및 인테리어마감 등.
창호: 알루미늄새시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비(도시가스) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""에서와 같이 기호㉠~㉣이 소재하니 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508036 (1)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 144-28

용도: 단독주택

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 105.80㎡ (약 32.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 103.83㎡ (약 31.40평)

건물 제시외면적: 11.83㎡ (약 3.58평)

감정가: 246,678,800원 (약 2억 4,668만원)

1.4. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사동우종합목재 (근저당권자)

말소기준권리: 2021년 02월 23일 주식회사동우종합목재 근저당권 (200,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '봉화초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

중소형 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로를 이용하여 출입합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 1987년 11월 17일 (매매) - 진강숙

* 근저당권: 2021년 02월 23일, 주식회사동우종합목재, 200,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매: 2025년 03월 10일, 주식회사동우종합목재 (말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 200,000,000원

3.2. 임차인 분석

* * 임차인 1:

* 성명: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 06월 09일

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수 가능성이 낮습니다.

* * 임차인 2:

* 성명: 진

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2006년 06월 09일

* 확정일자: 2025년 02월 20일

* 배당신고일자: 2025년 04월 28일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 전입일자가 말소기준권리보다 빠릅니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 추가 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 진용자의 보증금 30,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 그러나 해당 임차인의 배당 여부 및 보증금 회수 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 생활 편의를 위한 소규모 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 교육 시설: 봉화초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주거 지역 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 가까운 거리에 마트, 병원 등 생활 편의시설의 접근성을 파악할 필요가 있습니다.

5.2. 주거 환경

대상 물건은 단독주택 지역에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

진용자 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 인수 여부는 '0원'으로 예상됩니다. 배당 절차 상 보증금 미회수 발생 시, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

매각 대상에 제시외 건물 11.83㎡가 포함됩니다. 본건 목록 1.의 지하층은 보일러실로 이용 중입니다.

6.3. 혐오 시설 여부

주변 지역에 일부 산업 시설이 분포하나, 대상 물건 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 주거 환경 변화 가능성은 고려할 수 있습니다.

6.4. 기타

건축물 사용승인일(1984년 12월 20일)이 오래되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 본 단독주택은 학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호하며, 적절한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 대항력 있는 임차인 존재 및 건물의 노후도는 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가좌동 지역 단독주택의 희소성 및 향후 지가 상승 잠재력

* 봉화초등학교 인근의 교육 환경 이점

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 246,678,800원입니다. 주변 지역의 유사 단독주택 거래 사례 및 토지 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 건물의 노후도 및 수리 필요 비용 등을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 2억 7천만원 ~ 2억 8천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.