나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507888 [1] 인천광역시 서구 당하동 1318-6 검단신도시디에트르더펠리체 602동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""인천해든초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 동류형 공동주택으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건내 제12층 제1201호로서
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어
있으며, 열병합에 의한 지역난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트부지 외곽 삼면으로 공도와 접하며, 단지내 도로와 연계된 남서측 및 북동측
공도를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 대로2류(폭 30m~35m)
(2024-12-17)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-409)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)
(중로2-451)(접함), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)＜가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대보호구역)＜교육환경 보호에 관한
법률＞, 상대보호구역(상대보호구역)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 임업용산지(서구
녹지경관과문의 560-4796)＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지
개발지구＜택지개발촉진법＞, 택지개발지구(1단계)＜택지개발촉진법＞, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507888 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1318-6 검단신도시디에트르더펠리체 602동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 600,000,000원

토지면적: 69,448.00㎡ (약 21,000평)

건물면적 (전용면적): 75.65㎡ (약 22.9평)

건물면적 (공급면적): 약 102㎡ (공급면적은 별도 제공되지 않았으나, 전용면적 75.65㎡는 일반적으로 30평형대에서 많이 나옴. 분양가 상한제 등으로 면적 표기가 다를 수 있음.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

아파트 정보:

아파트명: 검단신도시디에트르더펠리체

사용승인일: 2022년 1월 28일 (신축)

총 동수: 15동

총 세대수: 1279세대

최고층: 25층 (해당 물건은 22층 건물 내 12층)

주차대수: 총 1884대 (지상 2대, 지하 1878대, 1세대당 약 1.47대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 인천해든초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 동일한 유형의 공동주택(아파트)으로 형성된 주택지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로와 연계된 공도를 통해 진출입이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1. 근저당권 (접수일자: 2022-08-18, 채권최고액: 250,800,000원)

소멸되는 권리:

말소기준권리(을1)보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑4~갑11)

인수되는 권리:

* 을2. 주택임차권 (채권자: 신동현, 임차보증금: 300,000,000원)

- 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'으로 명시되어 있습니다.

- 전입일자: 2022년 3월 30일, 확정일자: 2022년 3월 2일.

- 배당받지 못하는 임차보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

- 인수 보증금 합계: 300,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: PHUAKSANTHIANAMTHIP

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 2월 10일

- 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 전입일자로 소멸 예상)

* 임차인: 방진수

- 보증금: 19,000,000원, 차임: 1,000,000원

- 전입일자: 2025년 2월 6일, 확정일자: 2025년 2월 10일

- 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 전입일자로 소멸 예상)

* 임차인: 주택도시보증공사(신동현)

- 보증금: 300,000,000원, 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 3월 30일, 확정일자: 2022년 3월 2일

- 대항력: 있음 (인수 대상)

특이사항:

* 대지권 미등기:

- 현재 대지권이 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되었습니다.

- 분양회사의 사실조회 회신에 따르면 토지 및 건물 대금 납입이 완료된 상태로 확인되었습니다. 등기 완료까지 시간이 소요될 수 있으나, 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 소재한 당하동 일대는 검단신도시 개발 계획에 따라 신축 아파트 단지가 다수 들어서 있으며, 주거 지역으로서의 특성을 강하게 띠고 있습니다. 인근에 인천해든초등학교 등 교육 시설이 있어 학군이 형성되어 있습니다.

토지이용계획:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 대로2류(30~35m), 중로1류(20~25m), 중로2류(15~20m) 도로에 접하고 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 기타 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법규가 적용됩니다.

주변 시설 (혐오시설 관련):

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 수도권정비계획법상 성장관리권역 및 폐기물매립시설 설치 제한 지역에 포함되어 있어, 향후 개발 및 환경 관련 규제 사항을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육: 인천해든초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 단지 외곽으로 공도가 잘 접해 있고, 단지 내 도로와도 연결되어 있어 차량 이동이 편리합니다. 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

* 상업시설: 택지개발지구 내 위치하여, 향후 주변 상업 시설 이용이 편리해질 것으로 예상됩니다.

건물 상태 및 설비:

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 22층 건물 중 12층에 위치합니다.

* 내부: 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

* 설비: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있으며, 열병합 지역난방 시스템을 사용합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 3억원의 보증금을 가진 임차인의 보증금 중 배당으로 변제받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 대지권 미등기:

대지권이 아직 등기되지 않은 상태이지만, 토지 대금 납입이 완료되었고 평가에 포함된 점으로 미루어 보아 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 등기 절차 진행 상황을 확인하고 인수 후 관리에 유의해야 합니다.

* 감정가 대비 높은 총 투자 비용:

보증금 인수 금액을 고려할 때, 낙찰가가 감정가와 비슷하거나 낮더라도 실제 총 투자 비용은 시장가 대비 높아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 비교적 신축인 아파트입니다. 입지 조건은 초등학교가 인접해 있고 교통망 또한 양호한 편으로, 주거 환경으로는 우수하다고 평가됩니다. 그러나 3억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 최대의 리스크입니다. 대지권 미등기 사항도 잠재적 불안 요소로 고려해야 합니다. 최근 실거래가를 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준이거나 그 이하로 판단되나, 인수하는 보증금으로 인해 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 신축 아파트로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 초등학교 인접 및 도로망 확충으로 인한 주거 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 검단신도시 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 600,000,000원입니다. 그러나 3억원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점을 감안해야 합니다. 최근 동일 면적(75.65㎡)의 실거래가가 570,000,000원이었으며, 이는 인수하는 보증금을 고려하지 않은 순수한 시장가치입니다.

만약 매수인이 3억원의 보증금을 모두 부담해야 한다면, 실제 총 투자 비용은 (입찰가 + 300,000,000원)이 됩니다. 따라서 안정적인 투자를 위해서는 이 총 투자 비용이 시장 가치(약 570,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이론적으로는 입찰가를 270,000,000원으로 산정해야 총 투자 비용이 570,000,000원이 되어 시장가와 일치하게 됩니다. 그러나 법원의 최저매각가격 및 경매 절차 특성을 고려할 때, 이는 매우 낮은 금액으로 유찰될 가능성이 높습니다.

따라서, 경매 진행 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하되, 총 투자 비용이 과도하게 높아지지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 450,000,000원

(상기 입찰가로 낙찰 시, 총 투자 비용은 약 650,000,000원 ~ 750,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. 이는 최근 실거래가 570,000,000원보다 높으나, 감정가 600,000,000원을 고려한 보수적 접근입니다. 인수되는 임차 보증금 3억원을 고려했을 때, 낙찰가 자체는 최대한 낮게 산정하는 것이 유리합니다. 실제 입찰 시에는 해당 금액을 기준으로 +,- 10% 범위 내에서 보수적으로 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.