나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507465 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1283-12 다동 2층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재‘학익여자고등학교’북동측 인근에 위치하는
부동산(구분건물 (통칭)신성빌라 제다동 제2층 제302호)으로서, 주위는 다세대주택, 아파트
단지, 공원, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통
입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 남측(주승로), 서측(미추홀대로)으로 대중교통수단을 이
용할 수 있는 노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제2층 제302호로서,
(사용승인일 : 1988.05.18.)

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕), 난방설비(도시가스보일러) 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1) : 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<
교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 본건 토지기호(1)은 공부상 지목이‘답’이나, 현장조사시 다세대주택((통칭)신
성빌라)건부지로 이용중인바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2025타경507465 (1)

• 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1283-12 다동 2층302호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 80,000,000원

• 토지면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

• 토지 지분: 25.85㎡ (약 7.82평)

• 건물면적: 32.48㎡ (약 9.83평)

• 건물 지분: 32.475㎡ (약 9.83평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사

• 건축물 사용승인일: 1988년 05월 18일

• 건물 구조: 벽돌조, 슬래브 위 기와지붕 (철근콘크리트)

• 총 층수: 지하 1층 / 지상 2층 (본건은 2층 302호)

• 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

입지조건

• 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘학익여자고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 공원, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측(주승로) 및 서측(미추홀대로)으로 대중교통 수단을 이용할 수 있는 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

• 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

권리분석

• 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (등기 접수일 2023년 07월 13일)

• 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 13일

* 확정일자: 2021년 09월 24일

* 배당신고일자: 2023년 12월 08일

* 대항력: 없음. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금반환 의무가 없습니다.

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

• 집합건물 등기부 요약:

* 갑구 8, 9: 소유권 이전 등기 (백선화, 변진섭)

* 을구 9: 주택임차권 (박지혜, 78,000,000원) - 말소 등기 확인됨.

* 갑구 10: 가압류 (주택도시보증공사, 1,131,000,000원) - 말소기준권리.

* 갑구 11: 강제경매 (주택도시보증공사, 82,649,331원) - 현재 진행 중인 경매 개시 결정.

• 등기부채권 총액: 1,209,000,000원

4. 상권분석

상권분석

• 본건이 소재한 지역은 다세대주택과 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

• 인근에 공원, 학교, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

• 주거용 부동산으로서의 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

생활정보

• 주변 교통망: 남측 주승로, 서측 미추홀대로 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

• 주변 편의시설: 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

• 교육시설: '학익여자고등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

• 건축 연식: 1988년식으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

• HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항은 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 등기부상 인수되는 권리가 없어 직접적인 재산상 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

• 토지 지목: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 이로 인한 법적 문제는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

• 본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 경매 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정되어 있어 권리상 매우 깨끗한 물건입니다.

• 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

• 건축 연식이 오래되었으나, 주거 지역으로서 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

• HUG 인수조건 변경 사항은 추가 확인이 필요하나, 현재까지 파악된 바로는 낙찰자에게 부담으로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

• 권리 분석상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

• 주거용으로 안정적인 수요가 예상되는 지역 내 위치입니다.

• 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

• 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건물 연식의 다세대주택 매매가는 약 8,200만원에서 12,200만원 사이로 형성되어 있습니다.

• 본건의 감정가는 80,000,000원이나, 건물 노후도 및 제반 상황을 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

• 권리 분석이 명확하고 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 68,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 85% 수준이며, 보수적인 시장 가격보다는 낮게 책정하여 수익률 확보를 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.