나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507576 [1] 인천광역시 계양구 효성동 1-14 원익그린맨션 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철(인천지하철1호선 작전역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 지층 비01호로서,
외벽 : 인조석붙임마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507576 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 1-14 원익그린맨션 지하층 비01호

용도: 다세대주택

감정가: 72,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.09㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.09㎡ (약 7.89평)

건물면적: 48.07㎡ (약 14.54평)

건물지분: 48.07㎡ (약 14.54평)

건물 전용면적: 48.07㎡ (약 14.54평)

1.4. 건물 정보

건물명: 원익그린맨션

신주소: 인천광역시 계양구 길마로88번길 11 (효성동)

건축년도: 1995년

구조: 철근콘크리트구조

총 연면적: 655.26㎡

대지면적: 327㎡

건축면적: 166.44㎡

지하층: 1개

지상층: 4개

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리(인천지하철 1호선 작전역)에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

2.3. 도로상태

본 건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경.

* 주의사항: 특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 62,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 22일

* 확정일자: 2022년 03월 20일

* 배당신고일자: 2024년 03월 25일

* 대항력: 없음 (등기부상 말소되었으나, 특이사항에 대항력있는 임차인으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전 (서인정, 2006-04-11)

* 갑5: 소유권이전 (정만수, 2021-03-08, 매매금 61,500,000원)

* 을5: 주택임차권 (김태영, 62,000,000원, 2024-03-25 접수, 말소)

* 갑6: 압류 (광명세무서장, 2023-02-03, 말소) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 62,000,000원, 2025-02-18 접수)

3.4. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 갑6 압류 (광명세무서장, 2023-02-03)

* 등기부채권 총액: 62,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금 합계는 0원이나, '대항력있는 임차인' 특이사항으로 인해 세심한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 남양연립 (1979년 건축, 49.49㎡ 전용): 2026년 7월 7일, 8,000만원에 거래

* 향림대궐빌라 (1994년 건축, 41.67㎡ 전용): 2026년 7월 2일, 6,970만원에 거래

* 청하빌라 (1993년 건축, 56.1㎡ 전용): 2026년 7월 1일, 9,000만원에 거래

본 건(원익그린맨션, 1995년 건축, 48.07㎡ 전용)의 건물 면적은 48.07㎡입니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세를 고려할 때, 향림대궐빌라(41.67㎡, 6,970만원)와 청하빌라(56.1㎡, 9,000만원) 사이의 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

향림대궐빌라의 평당가: 약 167만원/㎡ (6,970만원/41.67㎡)

청하빌라의 평당가: 약 160만원/㎡ (9,000만원/56.1㎡)

이를 바탕으로 본 건의 예상 시세는 약 7,700만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 7,200만원보다 높은 수준입니다.

4.2. 주변 시설

주변으로 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 인근에 효성동초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

소규모 근린생활시설이 주위에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있어, 보증금 인수 여부 및 명도 진행 시 추가적인 이슈 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 비록 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 실제 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항으로 인해 계약 및 인수 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 특별매각조건

매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2로 책정되어 있어, 통상적인 10분의 1보다 높은 금액의 보증금이 요구됩니다. 이는 잠재적 입찰자에게 부담이 될 수 있으며, 입찰 전 최저매각가격을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 '대항력있는 임차인'의 존재와 'HUG 인수조건 변경' 등 권리관계가 복잡하고 특이사항이 있어, 철저한 권리분석과 함께 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 특별매각조건에 따른 높은 매수보증금 역시 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 낙찰 후 시세차익 가능성이 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 버스정류장 및 지하철역이 근거리에 위치하며, 학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 지분이 일괄 매각되어 소유권 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 72,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본 건의 면적(48.07㎡)을 기준으로 예상 시세는 약 7,700만원 ~ 8,000만원 수준으로 파악됩니다.

'대항력있는 임차인' 존재 및 HUG 관련 복잡한 권리관계, 그리고 특별매각조건(매수보증금 10분의 2)을 고려할 때, 안전한 투자를 위해서는 시세 범위 내에서 신중하게 접근해야 합니다.

현재로서는 감정가인 72,000,000원을 기준으로, 권리관계와 명도 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 보증금 지급 조건을 고려하여, 72,000,000원 ~ 77,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원의 최저매각가격, 현장 조사 결과, 그리고 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.