나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507236 [1] 인천광역시 남동구 구월동 7-50 윤송리치빌 제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천간석초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
- 외벽 : 드라이비트 마감 등
- 창호 : 하이샤시 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 14m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507236 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 7-50 윤송리치빌 제1동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 66.16㎡ (약 20.0평)

건물면적: 51.16㎡ (약 15.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천간석초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 4일 포천세무서장의 압류 (등기부갑8)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2010년 9월 29일 (등기부갑1)

* 공유자전부지분 이전: 2012년 3월 12일 (등기부갑2)

* 소유권 이전: 2020년 12월 3일 (등기부갑7)

* 주택임차권: 2024년 9월 12일 접수, 김태훈, 보증금 146,000,000원, 전입 2020.12.03, 확정 2020.10.23. (등기부을7)

* 압류: 포천세무서장 (2022.08.04), 주택도시보증공사 (2022.09.16), 남동구 (2022.11.03)

* 강제경매: 김태훈, 2025년 2월 10일 접수 (등기부갑11)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김태훈

* 보증금: 146,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 3일

* 확정일자: 2020년 10월 23일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 비고: 물건명세서 및 등기부상 을구 7번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다.

* 등기부채권 총액: 1,596,500,000원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석: 제공된 최근 매매 JSON 데이터에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 가격은 3.3㎡당 약 113만원에서 171만원 수준입니다.

* 예랑빌라(B동): 2026년 3월 거래, 39.82㎡, 4,500만원 (약 113만원/㎡)

* 경인빌라(가동): 2026년 3월 거래, 38.25㎡, 5,000만원 (약 131만원/㎡)

* 신세계빌라: 2026년 3월 거래, 49.82㎡, 8,500만원 (약 171만원/㎡)

* 시세 평가: 본 물건의 건물면적은 51.16㎡로, 가장 유사한 조건의 신세계빌라(49.82㎡, 8,500만원)를 기준으로 산정할 경우, 3.3㎡당 약 171만원으로 환산 시 약 87,500,000원에서 90,000,000원 내외의 시세로 추정됩니다.

* 감정가와의 차이: 본 물건의 감정가는 149,000,000원인 반면, 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 4,500만원에서 8,500만원 사이로, 감정가와 실제 시장 거래가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 토지 지분 가치 반영 여부, 또는 시장 가치 하락 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 학교: 인천간석초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 일반 주거 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김태훈 임차인의 보증금 146,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(149,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 85,000,000원)가 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가 하락 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 향후 건물 관리: 1990년 건축된 건물이므로(제공된 JSON 정보 기준, 등기부상 2010년 준공) 향후 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. (참고: 건축물 표제부상 준공일은 2010년으로 명시되어 있음)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천간석초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 146,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 사실상 낙찰가 외 추가적인 상당한 금액의 부담을 의미합니다. 또한, 최근 인근 다세대주택의 거래 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 투자 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 존재할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성 (임차인 인수 조건 하): 만약 임차인이 잔존 보증금을 모두 인수받고 계속 거주하는 조건이라면, 임대차 계약 유지를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 차임이 0원이므로 월세 수익은 없습니다. 보증금 회수 가능성이 불확실한 경우, 낙찰가 책정에 신중해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 기반으로 산정된 본 물건의 시세는 약 85,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나, 본 물건은 임차인 김태훈 씨의 보증금 146,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다. 이는 낙찰가와 별도로 발생하는 추가적인 부담입니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다면, 예상 입찰가는 시장 시세인 85,000,000원 ~ 90,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 보증금이 인수될 경우, 낙찰가에 146,000,000원을 더해야 총 매수 비용이 산정됩니다. 따라서 현재 시세(약 8,500만원)로는 낙찰가에 보증금 인수액을 더하면 총 매수 비용이 시세를 훨씬 초과하게 되어 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다는 확신이 있을 경우에만, 시세 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다. 만약 보증금 인수 부담이 현실화될 경우, 입찰을 재고하거나 매우 낮은 가격으로 접근해야 할 것입니다.

보증금 전액 배당 및 회수 가능성이 높다고 가정할 경우,

예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 90,000,000원 (본 가격은 인수되는 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 인수되는 보증금만큼 추가됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.