나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507198 [1] 인천광역시 부평구 부평동 372-18 스타빌 12층1204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 ""부평깡시장"" 서측인근의 """"스타빌"" 12층 1204호로서 주위는 상업용부동산이 주를 이루며 오피스텔, 공동주택등이 혼재하는 상업지대인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

서측으로 접한 중로를 통하여 부흥로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 부평시장역이 소재하는 등 교통여건은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 15층건내 12층 1204호로서
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2012.01.02.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507198 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 372-18 스타빌 12층1204호

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

감정가: 91,000,000원

면적:

* 토지: 6.92㎡ (약 2.09평)

* 건물: 17.81㎡ (약 5.39평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2012.01.02

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 "부평깡시장" 서측 인근 "스타빌" 12층 1204호에 위치함.

* 주위는 상업용부동산이 주를 이루며 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 상업지대로 주변 환경은 보통 수준임.

* 서측으로 접한 중로를 통해 간선도로 연계가 용이함.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 2월 7일자 인천지방법원 강제경매개시결정 (2025타경507198)

* 채권자 겸 임차인: 이범용 (이 )

* 임차인 현황:

* 임차인: 이범용 (이 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-11

* 확정일자: 2021-12-17

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 등기부 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (이범용, 보증금 80,000,000원, 전입 2022.01.11, 확정 2021.12.17) - 인수 (말소 예정이나, 배당으로 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수)

* 갑구 4번: 강제경매 (이범용, 2025.02.07) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 임차인 이범용의 주택임차권 (보증금 80,000,000원). 해당 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함.

* 임차인의 차임이 0원인 점은 특이사항이므로, 임대차 계약의 성격에 대한 추가 확인이 필요함.

* 총 등기부채권액: 80,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부평동 일대는 부평깡시장 등 전통시장과 상업시설이 밀집하여 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있음.

* 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 복합 상업지대로 주거 및 상업 수요가 공존함.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 주거 수요에 적합한 입지임.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 15층 건물 내 12층 1204호.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감

* 창호: 샤시창호

* 이용 상태: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 엘리베이터 등 기본 설비 갖춤.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 80,000,000원 인수 부담: 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 투자금 회수에 직접적인 영향을 미침.

* 면적 대비 높은 총 투자 비용 가능성: 감정가 9,100만원에 인수 보증금 8,000만원을 고려하면, 낙찰가에 따라 총 지출 금액이 높아질 수 있음.

* 제공된 json 시세 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택(원룸형)'과는 직접적인 비교에 한계가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부평역세권과 인접한 역세권 소형 주거 시설로, 입지적 장점을 가지고 있음.

* 그러나 8,000만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인임.

* 임차인 이범용이 채권자로서 경매를 신청한 상황이며, 차임이 0원인 점 등 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필수적임.

* 시장 조사를 통해 정확한 전용면적 17.81㎡ (약 5.39평) 도시형생활주택의 실제 거래가격을 파악하고, 인수 보증금 8,000만원을 고려하여 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 분석해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품으로 1인 가구 및 투자용 임대 수요 기대 가능.

* 부평역 일대의 지속적인 개발 가능성 및 상권 활성화 수혜 기대.

* 신축(2012년 준공)에 가까운 건물 상태.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

* 인수 보증금 80,000,000원을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하며, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제안함.

* (참고: 총 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금. 예를 들어 70,000,000원 입찰 시 총 150,000,000원 소요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.