나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505763 [1] 인천광역시 연수구 연수동 533 연수주공2차아파트 206동 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""연수3동 행정복지센터""북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천1호선(신연수역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제5층 제508호로서,
(사용승인일: 1992.06.22)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해서 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경505763 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 533 연수주공2차아파트 206동 5층508호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문OO

1.2. 면적

* 토지면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

* 토지지분: 41.68㎡ (약 12.61평)

* 건물면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

* 건물지분: 49.94㎡ (약 15.11평)

1.3. 가격

* 감정가: 206,000,000원

1.4. 건물 정보

* 아파트명: 연수주공2차

* 동/호수: 206동 5층 508호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 5층

* 사용승인일: 1992년 6월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수3동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천1호선 신연수역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m)에 접합되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문OO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문승기 (마스킹 처리: 문 )

* 보증금: 156,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 5월 14일

* 확정일자: 2017년 8월 30일

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을9 (근저당권, 2022-05-06, 97,500,000원)

* 인수되는 권리: 을10 (주택임차권, 2024-04-01, 150,000,000원, 인수)

* 소멸되는 권리: 갑9(강제경매), 갑10(가압류), 을9(근저당권)

* 등기부채권 총액: 250,627,773원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 10번 주택임차권등기(임대차보증금 156,500,000원, 전입일자 2013.05.14, 확정일자 2017.08.30)입니다. 이 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 교육시설 등이 있어 주거 편의성이 양호합니다.

4.2. 도로 상태

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있어 차량 접근이 원활합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층에 위치한 아파트이며, 사용승인일은 1992년 6월 22일입니다. (건물 연식: 약 34년)

5.2. 부대 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 밀집한 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다. 현재까지 조사된 바로는 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 문승기 씨가 거주 중이며, 보증금 156,500,000원 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 총 매수 비용에 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1992년에 준공된 건물로, 약 34년의 연식이 경과함에 따라 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용이나 리모델링 필요성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신연수역 역세권에 위치하며 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요소입니다. 또한, 건물의 노후화도 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천1호선 신연수역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성을 탐색해볼 만한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 49.94㎡ 면적대의 아파트 매매가는 170,000,000원에서 184,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 206,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(156,500,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 가격 범위 및 인수 부담 가능성을 고려하여 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 배당 순서와 배당 금액을 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.