나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504265 [1] 인천광역시 남동구 만수동 901-2 더뷰오피뉴 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 복자유치원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형
공동주택과 단독주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2016.03.09.인
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 3층 304호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 3필 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 서측과 남측으로 각각 약8미터, 4미터 내외의 포장도로에
접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

901-2번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경504265 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 901-2 더뷰오피뉴 3층304호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.96㎡ (약 10.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 145,000,000원

건물 사용승인일자: 2016년 3월 9일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 복자유치원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택과 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지(901-2번지)는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 소유권 이전 (이인재, 2021.10.12)

* 소유권 이전 (송맹현, 2022.07.25)

* 압류 (국민건강보험공단, 2022.09.20) - 말소기준권리

* 강제경매 (한국주택금융공사, 2025.01.17)

* 주택임차권 (박민식, 185,000,000원, 2024.04.08) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 김민영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-19

대항력: 없음

* 한국주택금융공사 (실제 임차인: 박민식)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-02

확정일자: 2022-02-09

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.09.20)

매각으로 인해 소멸될 권리: 을구 4번 순위의 주택임차권(박민식)은 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기(2016년식)에 건축된 '이안애' 연립주택(전용면적 45.75㎡)이 2026년 3월 1억 6천 3백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(더뷰오피뉴, 2016년식, 전용면적 34.96㎡)의 감정가 1억 4천 5백만원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 오래된 연립/다세대 주택(1991년식)의 경우 3천만원에서 9천 3백만원 수준의 거래가 확인되었습니다.

4.2. 건물 정보 (더뷰 오피뉴)

건물명: 더뷰 오피뉴

건축 사용승인일자: 2016년 3월 9일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물

본건 호수: 3층 304호 (총 6층 중 3층)

건물 내 총 세대수: 16세대

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본건 건물은 상·하수도, 위생, 가스, 승강기, 개별난방 설비를 갖추고 있음.

5.2. 생활 편의 시설

본건은 공동주택 및 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함. 지역 내 편의시설 접근성은 일반적인 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮음. 주택임차권 또한 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 확인은 필요함.

6.2. 채무 관계 특이사항

채권자(한국주택금융공사) 관련 'HF 인수조건 변경', '공동담보' 등의 내용은 근저당권 설정 및 채무 관계의 복잡성을 시사함. 경매 진행 및 낙찰 후 대출 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 변동성은 존재하며, 향후 매매가에 영향을 미칠 수 있음.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 주변에 혐오시설의 존재 여부를 특정하기 어려움. 입찰 전 현장 방문 등을 통해 직접 확인하는 것이 권장됨.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경504265 (1) 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 신축(2016년식) 다세대주택으로, 전용면적 34.96㎡의 아담한 크기입니다. 감정가는 1억 4천 5백만원이며, 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이나 대항력 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이며, 건물 자체도 비교적 신축이라 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만합니다. 다만, 'HF 인수조건 변경', '공동담보' 등의 채무 관련 특이사항은 근저당권 등 채무 관계의 특성을 나타낼 수 있으므로, 경매 진행 및 낙찰 후 대출 관련 조건을 세밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2016년식)

* 명확한 말소 기준 권리 및 인수 부담 없는 임차인 현황

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 일체 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이며, 말소될 권리가 명확하여 권리 인수 부담이 없습니다. 감정가 1억 4천 5백만원을 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 소폭 낮은 가격에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

최근 유사 연식 건물의 거래 사례(이안애, 2016년식, 45.75㎡, 1억 6천 3백만원)를 고려할 때, 본건(34.96㎡)의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이상으로도 평가될 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가를 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)으로 제안합니다.

그러나 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.