나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71481 [1] 경기도 가평군 청평면 삼회리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 삼회리 소재 '삼회1리 마을회관' 북측 인근에 위치하며,주위
는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 북한강로를 통과하는 노선버스 정류장이 소재하는 등
제반 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,3) 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 단독주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

기호(2,3) 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장
설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 홍수관리구역<하천법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전
특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호(3) : 계획관리지역, 소하천(2021-02-09)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역
(큰골천)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, 홍수관리구역<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책
기본법>임.

제시목록 외의 물건

후면 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트구조) 3층 건물로서,
외벽 : 대리석 및 화강석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로서 6개호수를 다가구 형식으로 구분하여 사용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일부 공실 등 건물의 관리상태는 보통이하인 것으로 판단됨.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠~㉢포함)
2. 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71481 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

소재지: 경기도 가평군 청평면 삼회리 171-22 (신주소: 경기도 가평군 북한강로 2015-22)

용도: 단독주택 (다가구 형식으로 6개 호수 구분 사용 중)

감정가: 435,555,040원

토지면적: 640.00㎡ (약 193.6평)

건물연면적: 559.28㎡ (약 169.2평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

토지 지분 면적: 212.928㎡ (약 64.4평)

건물 지분 면적: 186.07㎡ (약 56.3평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕 3층 건물

사용승인일: 2014년 11월 19일

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠~㉢포함)

* 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능

* 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금 미납 시 실효되며, 이후에는 행사 불가

2. 입지조건

위치: 경기도 가평군 청평면 삼회리 소재 '삼회1리 마을회관' 북측 인근에 위치

주위환경: 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 지역

교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 북한강로를 통과하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준

도로: 본건 토지(기호 2,3) 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 홍수관리구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역(1권역)

* 소하천구역(기호(3) 토지)

3. 권리분석

말소기준권리: 을6 (남양주축산업협동조합 근저당, 접수일자 2011-07-07, 채권금액 390,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 별도 명시된 권리 없음.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-01

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 0원이라도 대항력이 있으므로 주의 필요.

등기부 채권 총액 (말소기준권리 기준): 390,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 경기도 가평군 청평면의 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치함.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨.

대중교통 접근성은 보통 수준으로, 자가용 이용이 편리한 지역으로 보임.

주변 지역은 전원생활 및 단독주택 단지가 형성되어 있으며, 관광지와의 인접성 등을 고려할 때 특정 계층의 수요가 있을 수 있음.

5. 생활정보

주변 환경: 단독주택, 농경지, 일부 근린생활시설이 혼재되어 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

교통: 북한강로를 이용한 차량 이동이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 가능.

편의시설: 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)이 있을 것으로 추정되나, 상세 정보는 현장 답사를 통해 확인 필요.

교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육시설 접근성은 보통 수준으로 예상됨.

혐오시설: 현장 조사 결과, 해당 물건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 파악되지 않았으나, 토지이용계획 상 수질보전특별대책지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 지역 전반에 걸쳐 환경 관련 규제가 존재함.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 매각 대상이 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로, 소유권 행사에 제약이 따르며, 공유자들과의 관계 및 재산권 행사에 복잡성이 따를 수 있음.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산되거나 입찰 경쟁 구도가 달라질 수 있음.

대항력 있는 임차인: 이동주 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 임차인의 실제 점유 여부, 임대차 계약의 상세 내용, 보증금 0원의 사유 등에 대한 철저한 조사가 필요함.

토지 이용 제한: 계획관리지역 외 수질보전특별대책지역, 홍수관리구역 등 다수의 공법상 제한으로 인해 건축, 개발, 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

건물 관리 상태: 일부 공실 등으로 인해 건물 관리 상태가 보통 이하로 판단되어, 매수 후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

공동담보: 물건 특이사항에 공동담보로 명시되어 있으나, 해당 물건 외의 공동담보물의 현황 및 가치에 대한 정보가 없어 추가적인 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 청평면에 소재하는 단독주택으로, 전체 부동산의 지분만을 매각하는 건입니다. 감정가는 4억 3천여만 원입니다.

해당 물건은 3층 철근콘크리트 구조의 다가구 주택으로, 6개 호수로 구분되어 사용 중입니다.

입지적으로는 전원주택 단지 또는 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 및 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

권리관계에서는 말소기준권리인 근저당 외에 대항력 있는 임차인(이동주, 보증금/차임 0원)이 존재하여 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

본 건의 가장 큰 특징은 '지분 매각'이라는 점과 '대항력 있는 임차인'의 존재이며, 이러한 요소들은 낙찰 후 재산권 행사 및 명도 과정에서 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용 계획 상 다수의 규제가 존재하며, 건물 관리 상태도 보통 이하로 평가되어 매수인의 추가적인 관리 부담이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

지분 매각을 통해 상대적으로 낮은 초기 자본으로 투자가 가능할 수 있습니다.

가평 지역의 자연환경과 관광 자원을 고려할 때, 향후 지역 개발 또는 특정 수요층의 관심을 받을 가능성이 있습니다.

6개 호수로 구분된 다가구 주택으로서, 임대 수익 창출을 통한 투자 회수 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 현황, 공실률, 관리비용 등을 면밀히 고려해야 함)

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 정보가 제공되지 않아, 직접적인 시세 분석 및 JSON 데이터 분석을 통한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

현재 감정가는 435,555,040원이며, 채권 최고액은 390,000,000원입니다.

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하고, 토지 이용 제한이 많은 점 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 지분 매각 건의 경우, 전체 부동산 가치의 50%~70% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본건의 특수성(대항력 있는 임차인, 토지 제한)을 감안하면 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 정확한 시세 조사가 불가능한 상황에서는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 위험 요소를 반영하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위:

* 감정가: 435,555,040원

* 예상 하단: 감정가의 60% 수준 = 약 261,333,000원

* 예상 상단: 감정가의 70% 수준 = 약 304,888,000원

상기 금액은 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 법률 전문가 상담, 최신 부동산 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.