나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1167 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 산77-36 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH감정 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '광동중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 임야 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 인근 토지 및 도로 대비 완만한 경사를 이루는 사다리형의 토지로서 '자연림' 상태임.
일련번호 2) : 인근 토지 및 도로 대비 완만한 경사를 이루는 세장형의 토지로서 '주거나지'상태임.

인접 도로상태

본건 북서측 봉현로81번길(노폭 약4m 포장도로)을 통해 접근 및 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종전용주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 국립수목원완충지역<수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률>
일련번호(2) :도시지역, 제1종전용주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 국립수목원완충지역<수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 2)의 공부 상 지목은 임야이나, 실제는 각종 건설자재들이 쌓여있는 주거나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

본건 북서측 봉현로81번길(노폭 약4미터 포장도로)을 통해 접근 및 진출입이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경1167 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOO (진접농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 산77-36

용도: 임야

토지면적: 844.00㎡ (약 255.31평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 244,760,000원

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '광동중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 임야 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황: 본건까지 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

형태 및 이용상태:

일련번호 1): 인근 토지 및 도로 대비 완만한 경사를 이루는 사다리형의 토지로서 '자연림' 상태임.

일련번호 2): 인근 토지 및 도로 대비 완만한 경사를 이루는 세장형의 토지로서 '주거나지' 상태임.

인접 도로상태: 본건 북서측 봉현로81번길(노폭 약4미터 포장도로)을 통해 접근 및 진출입이 가능함.

공부와의 차이: 일련번호 2)의 공부 상 지목은 임야이나, 실제는 각종 건설자재들이 쌓여있는 주거나지 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치하며, '광동중학교' 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택과 임야가 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 특히 북서측 봉현로81번길(노폭 약 4미터 포장도로)을 통해 접근 및 진출입이 가능하여 기본적인 도로 접근성은 확보되어 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 현황

일련번호 1) 토지는 완만한 경사를 가진 사다리형의 자연림 상태이며, 일련번호 2) 토지는 완만한 경사를 가진 세장형으로 현재는 각종 건설자재가 적치된 주거나지 상태로 이용되고 있습니다. 공부 상 지목은 임야이나 실제 이용 현황과의 차이가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 요약 상 현재까지 소유권 이전(갑1, 갑2, 갑4, 갑5), 근저당권 설정(을1), 지상권 설정(을2), 가압류(갑3), 임의경매 개시(갑7) 등의 권리 변동이 있었습니다.

총 등기부 채권액은 481,629,733원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 진접농업협동조합의 근저당권(을1)으로 추정됩니다.

이 외 을2 지상권 설정 또한 말소 예정으로 표시되어 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 건은 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 토지이용 및 규제

4.1. 토지이용계획

본 물건지는 도시지역, 제1종전용주거지역에 속합니다.

4.2. 제한사항

또한, 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 준보전산지(산지관리법), 성장관리권역(수도권정비계획법), 국립수목원완충지역(수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 관련 법령으로 인해 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부와의 차이

일련번호 2) 토지의 경우, 공부 상 지목은 임야이나 실제로는 각종 건설자재가 적치되어 있는 주거나지 상태로 이용되고 있습니다. 이는 향후 원상복구 명령이나 관련 행정 조치가 발생할 경우 추가적인 비용 발생의 가능성이 있습니다.

5.2. 개발 제한

토지이용계획 상 국립수목원완충지역으로 지정되어 있어, 수목원 보호를 위한 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 배출시설설치제한지역으로 설정되어 있어 특정 시설의 건축이 불가할 수 있습니다.

5.3. 산지 관련 규제

준보전산지로 분류되어 있어 산지전용허가 또는 신고 등의 절차가 필요하며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 산지 관련 법규 준수가 필수적입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 잠재적 개발 가치

제1종전용주거지역 내에 위치한 임야로서, 향후 도시계획 변경이나 주변 개발 상황에 따라 주거용지 등으로의 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

6.2. 주변 지역 특성

광동중학교 인근 단독주택지대와 혼재되어 있어, 주거 환경과의 연계성을 고려한 개발 계획 수립 시 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

7. 상권 및 생활정보

7.1. 상권 특성

본 물건 자체는 임야로 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다. 다만, 주변에 혼재된 단독주택 지역의 배후 수요를 고려한 소규모 근린생활시설 등의 잠재적 상권 형성은 가능할 수 있습니다.

7.2. 생활 편의시설

'광동중학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다. 또한, 진접체육문화센터 와 같은 공공 체육시설이 인근에 자리하고 있어 생활 편의성을 높여줍니다. 장현리 일대에는 주민 편의를 위한 다양한 생활 기반 시설이 운영되고 있습니다.

7.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 직접적으로 언급되거나 명확히 확인되는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 과거 남양주시 진접읍 인근 지역으로의 산업단지 이전 관련 이슈가 있었던 기록이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 또한, 과거 마약 재활 시설에 대한 '혐오시설' 민원 발생 사례가 있었으나, 이는 본 물건지에서 떨어진 지역의 사례로 파악됩니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치한 임야로, 제1종전용주거지역 및 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 규제를 받고 있습니다. 북서측 도로를 통한 접근성은 양호하나, 일련번호 2) 토지의 현황과 공부 상 지목의 차이, 건설자재 적치 등의 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변에 학교 및 체육시설 등 생활 편의시설이 존재하며, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다. 향후 토지 이용 관련 법규 및 규제 완화 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임야로, 현재 상태에서의 직접적인 수익 창출보다는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 권리가 없고 인수 보증금 또한 없으므로, 감정가 244,760,000원을 기준으로 시장 상황과 본건의 개발 잠재력, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 권리 분석과 주변 시세 조사, 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.