나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71440 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 '수택1동 행정복지센터' 남측 인근에 위치함.
본건 주위는 전통시장, 상업시설, 오피스텔, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상룸건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북측 인근에 ""지하철 8호선 구리역""이
위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건내 제9층 제901호로서,
외벽 : 석재붙임, 페인팅 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지도배 등,
바닥 : 강마루, 타일붙임 등,
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서 '오피스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수택동 419-21 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

1. 주택도시보증공사는 2026.07.14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71440 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 157,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 9층901호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층 건물 내 제9층 제901호

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

토지면적: 4.15㎡ (건물 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 '수택1동 행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 전통시장, 상업시설, 오피스텔, 주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통

대상 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 북측 인근에 지하철 8호선 구리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 06월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 2번)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 가장 큰 특징은 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차권입니다.

을구 2번 2023.06.29. 접수 제73682호 주택임차권(권리자: 김성은)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임차보증금 161,600,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김 )

보증금: 161,600,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 05일

확정일자: 2021년 02월 08일

대항력: 있음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구리시 수택동 지역은 전통시장, 다양한 상업시설, 오피스텔 및 주택가가 밀집해 있어 유동인구가 있고, 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔은 이러한 지역의 주거 및 업무 수요를 충족시킵니다.

4.2. 오피스텔 건물 특성

구리더케이타워는 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔 건물로, 총 15층 규모에 91세대가 거주하고 있습니다. 본 건은 9층에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 수택1동 행정복지센터, 전통시장, 다양한 소매점 및 편의시설이 소재하고 있어 일상생활을 영위하는 데 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 인근 지역에 구리초등학교, 구리중학교 등 교육시설과 종합병원 및 의원 등 의료시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 수준입니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 161,600,000원 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 감정가 157,000,000원보다 높은 보증금이므로, 배당을 통한 전액 변제 가능성이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구리시 수택동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 가장 큰 문제입니다. 감정가보다 높은 임차보증금으로 인해, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔의 가치

2020년에 준공된 '구리더케이타워'는 현대적인 건축물로서 잠재적 거주 수요를 확보하고 있습니다.

8.2. 역세권 잠재력

지하철 8호선 구리역이 인근에 위치하여 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 권리관계 분석 후 가치 판단

명확한 임차인 인수 부담이 존재하지만, 만약 해당 부담을 감안하고도 시세 대비 충분히 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 건물면적은 22.35㎡ (약 6.76평)입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(19.54㎡)의 경우 2024년 6월 13,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 35.02㎡ 면적의 경우 2026년 2월 22,469만원에 거래 예정인 사례도 있습니다. 이를 바탕으로 계산된 단위 면적당 가격은 약 614,000원 ~ 665,000원 수준입니다.

본건 면적(22.35㎡)에 중간값(약 640,000원/㎡)을 적용 시, 예상 시세는 약 143,000,000원 ~ 145,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

제공된 규칙에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

최근 시세 분석을 바탕으로 한 본건의 적정 가치는 약 140,000,000원 ~ 145,000,000원으로 판단됩니다.

다만, 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 161,600,000원이 존재하며, 이 금액이 경매 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 감정가(157,000,000원)가 임차보증금(161,600,000원)보다 낮으므로, 배당을 통한 전액 변제 가능성은 매우 낮습니다.

따라서, 입찰가는 시세 범위를 고려하되, 낙찰 후 임차보증금 인수액(최대 161,600,000원)이 추가로 발생할 수 있다는 점을 반드시 인지하고 결정해야 합니다.

만약 임차보증금 전액 인수 부담이 발생한다면, 실제 총 매수 비용은 (낙찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 시세보다 훨씬 높은 금액이 될 수 있습니다.

현 시세 범위 내에서 보수적으로 접근할 경우, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이를 고려할 수 있습니다.

하지만, 이 입찰가는 임차인 인수 보증금 161,600,000원을 별도로 부담해야 하는 상황을 전제로 할 때, 해당 보증금 인수 후에도 수익이 발생할 수 있는 가격인지에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적이며, 그렇지 않을 경우 입찰을 재고해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.