나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71415 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1042-1 도심더팰리스주건축물 1동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 ""도곡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근에
아파트, 다세대주택, 학교, 농경지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 북서측 근거리에 도심역(경의중앙선)
이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 내 3층 304호로서,
(사용승인일 : 2018.10.12)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리 마감임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 소방설비, 승강기설비, 방송설비, 기본적인 전기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(덕소중학교(구리남양주교육지원청에 문
의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(동화나라유치원(구리남양주
교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71415 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1042-1 도심더팰리스주건축물 1동 3층304호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 274,000,000원 (2억 7천 4백만원)

* 토지면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

* 토지지분: 18.6871㎡ (약 5.65평)

* 건물면적: 75.18㎡ (약 22.74평)

* 건물지분: 75.18㎡ (약 22.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 나OO (나영범)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 3층 304호

* 사용승인일: 2018.10.12

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 도곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 학교, 농경지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 도심역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕소중학교, 동화나라유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022.04.05. 서울북부지방법원 가압류 결정 (채권자: 김수익, 금액: 94,761,643원)

* 주요 권리관계:

* 을5 (2024.05.20) 주택임차권: 권리자 나영범, 보증금 260,000,000원. 전입일자 2021.07.19, 확정일자 2021.05.27. 등기부상 '인수'로 표기되어 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 갑8 (2021.07.19) 소유권이전 6번신탁등기말소: 권리자 최상권

* 갑12 (2024.02.19) 압류: 권리자 이천세무서장 (말소 예정)

* 갑13 (2024.04.26) 압류: 권리자 구리세무서장 (말소 예정)

* 갑16 (2025.03.24) 강제경매: 권리자 나영범, 금액: 274,787,945원 (본 경매 사건의 개시채권자) (말소 예정)

* 임차인 현황:

* 나영범: 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.07.19, 확정일자 2021.05.27, 배당신고일자 2024.05.20, 대항력 있음. (등기부상 '인수' 권리 존재)

* 농협은행주식회사: 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.07.19, 확정일자 2021.05.27, 배당신고일자 2024.05.20, 대항력 있음. (이 정보는 나영범과 동일하며, 실제 권리관계 확인 필요)

* 육현수: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2020.09.22, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 있음. (이 경우, 보증금 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 필요)

* 인수 보증금: 등기부상 을5번 임차권(나영범)은 '인수' 권리로 명시되어 있습니다. 육현수 임차인의 보증금 10,000,000원 또한 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 밀집 지역 내 근린상권이 형성되어 있습니다.

* 경의중앙선 도심역이 근거리에 있어 교통이 편리하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 오피스텔로서의 기능 외에 주변 주거 단지의 편의를 위한 근린생활시설의 역할도 함께 할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 도곡초등학교가 있으며, 덕소중학교 및 동화나라유치원도 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 고려됩니다.

* 교통: 경의중앙선 도심역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 노선버스 정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구5번 나영범의 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 육현수 임차인 인수 가능성: 대항력 있는 육현수 임차인의 보증금 10,000,000원 또한 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있습니다. (확정일자 및 배당신고일자 미상)

* 임대 미상: 임대 현황이 미상으로 표기되어 있어, 임차 관계 파악에 추가적인 조사가 필요합니다.

* 공동담보: 물건 정보에 '공동담보' 표기가 있어 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 다수의 법규에 의한 지역 및 구역 지정으로 인해 향후 건물 증개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리에 위치한 도심 더 팰리스 오피스텔로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 경의중앙선 도심역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 양호합니다.

하지만 본건의 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 대항력 있는 임차인 나영범(보증금 260,000,000원)이 존재한다는 점입니다. 또한, 육현수 임차인의 보증금 10,000,000원도 전액 변제되지 않으면 인수될 수 있습니다.

감정가는 2억 7천 4백만원이나, 인수해야 할 보증금을 고려하면 실제 총 투입 비용은 상당히 높아지므로, 입찰가 산정에 극도의 신중함이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 경의중앙선 도심역 도보 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 철저한 권리 분석을 통해 인수되는 임차 보증금을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례: 본건과 동일 건물(도심 더 팰리스, 와부읍 도곡리 1042-1) 8층이 2024년 7월 22일에 240,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 해당 거래 사례는 8층이며, 본건은 3층입니다. 층수 차이를 감안할 때, 본건의 부동산 자체 가치(인수 보증금 제외)는 240,000,000원보다 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 본건의 순수 부동산 가치를 고려하여, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. (본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 가격입니다.)

* 총 투입 비용 고려:

* 만약 230,000,000원에 낙찰받고 나영범 임차인의 보증금 260,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면, 총 투입 비용은 230,000,000원 + 260,000,000원 = 490,000,000원 (기타 취득세, 경매 제반 비용 별도)이 됩니다.

* 이는 최근 실거래가 240,000,000원 대비 상당히 높은 금액이므로, 낙찰 후 임차인 보증금 변제 여부 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 육현수 임차인의 보증금 10,000,000원 인수 여부도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.