나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경478 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 449-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.03.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 소재하는 '지하철 4호선(오남역)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선(오남역) 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(서일유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다.
② 본건 일련번호(1) 토지 지상에 설치되어 있는 펜스 등은 거래관행 및 물건의 특성을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호(2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.10.25)
외벽 : 인조석 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 개별난방시설, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다.
② 본건 일련번호(2) 건물의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 부재, 현관 보안 및 잠금장치로 인한 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 건축물현황도, 기존 평가사례, 외부관찰, 탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 감정평가 하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 449-1에 소재한 다가구주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경478 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 2017년 10월 25일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 4층 다가구주택으로, 총 17세대가 거주 가능한 규모입니다.

감정가는 1,873,047,540원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 402.00㎡ (약 121.6평)이며, 건물 면적은 675.67㎡ (약 204.4평)입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 및 대항력 있는 임차인 존재가 특이사항으로 기재되어 있습니다.

주의사항으로 일괄매각이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

지하철 4호선 오남역에서 남동측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서일유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

주변 혼재된 시설들을 고려할 때, 주거 환경과 더불어 일부 공장 및 창고 등이 있어 소음이나 환경적인 요소를 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 29일 접수된 노원새마을금고의 근저당권(을19, 을15)으로, 해당 근저당권 및 개시된 임의경매(갑7, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 총 등기부채권액은 10,000,000원으로 확인되며, 이는 경매 신청 채권액 규모입니다.

소유권이전 및 신탁 등기 등이 존재하나, 이는 매각으로 소멸될 권리들입니다.

건축물대장상 본 건물은 2017년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조의 단독주택(다가구주택)입니다.

1.2. 1.임차인 현황 및 분석

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 일부 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 파악됩니다.

총 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 임차인: GANTSETSEGYESUI, 보증금: 10,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2024-05-31, 대항력: 없음.

* 임차인: KUANOVJONSANG, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-26, 대항력: 없음.

* 임차인: LKHAGVASURENGANTSETSEG, 보증금: 10,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2024-05-31, 대항력: 없음.

* 임차인: LYAKHOVSKILYNN, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-12, 대항력: 없음.

* 임차인: UKHNAANARANSOLONGO, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-20, 대항력: 없음.

* 임차인: 강 , 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-05-18, 확정일자: 2018-05-18, 배당신고일자: 2025-06-02, 대항력: 있음.

* 대항력 있는 임차인입니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-30, 대항력: 있음.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-06, 대항력: 있음.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 배현옥, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-25, 대항력: 없음.

* 임차인: 변 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-09, 대항력: 있음.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이병도, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-08-02, 대항력: 없음.

* 임차인: 이재영, 보증금: 10,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2025-02-06, 대항력: 없음.

* 임차인: 이준익, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-10-18, 대항력: 없음.

* 임차인: 조영석, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-02, 대항력: 없음.

* 임차인: 조재식, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-02, 대항력: 없음.

* 임차인: 하 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-06-10, 대항력: 있음.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 한 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-01, 대항력: 있음.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 시설과 더불어 중·소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 상권입니다.

오남역 인근이라는 점은 역세권의 잠재력을 가지며, 이는 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

근린생활시설의 존재는 지역 주민들의 편의를 제공하는 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

다만, 공장 및 창고 등이 혼재하는 환경은 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게는 다소 부정적인 영향을 줄 수도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 오남역 이용 가능하며, 버스 정류장도 인접해 있습니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 서일유치원이 인근에 있습니다. 기타 초, 중, 고등학교 및 학원가 등 교육 관련 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금 또는 차임이 미상인 임차인들이 있습니다. 이들의 명도 과정이나 권리 관계는 낙찰자에게 부담이 될 수 있으며, 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* 복합 용도 지역: 주거 지역에 중·소규모 공장 및 창고 등이 혼재하고 있어, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 생활 불편 요인이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 건물 및 토지의 현재 임대 관계가 미상으로, 실제 임대 현황 및 수익률 파악에 어려움이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 사용승인)인 다가구주택으로, 오남역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축물 및 토지의 상태는 양호한 것으로 보이나, 복합 용도 지역의 특성과 다수의 대항력 있는 임차인 존재가 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

특히, 인수 보증금 0원과 대항력 있는 임차인의 관계에 대한 면밀한 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오남역 역세권 잠재력: 지하철 4호선 이용 가능으로 출퇴근 편의성이 우수하며, 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 다가구주택의 임대 수익: 다수의 가구가 거주 가능하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다.

다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 금액이 미상인 임차인들의 권리 관계, 명도 소요 시간 및 비용, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 권리 분석, 임차인 현황 조사, 주변 부동산 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.