나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경850 [1] 경기도 가평군 설악면 천안리 208 전 경매

경기도 가평군 설악면 천안리 208 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경850(남양주지원 경매1계). 감정가 1,201,226,000원, 최저가 412,021,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 850 [1]
소재지	경기도 가평군 설악면 천안리 208
용도	토지
매각기일	2026.08.19
관할법원	남양주지원 경매1계 (0318694421)
이용제한	수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역, 보전관리지역

면적

토지면적	7,135㎡ (2,158.34평)

금액

감정가	1,201,226,000원
최저가	412,021,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	41,202,100원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.06	1,201,226,000원	유찰
2차	2026.06.10	840,858,000원	유찰
3차	2026.07.15	588,601,000원	유찰
4차	2026.08.19	412,021,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 설악면 천안리 소재 ""천안1리마을회관"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 전,답,임야,주택,창고 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통시됨.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용
편의도는 보통시됨.
형태 및 이용상태: 기호1,2,5: 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 묵전으로
이용중임.

기호3: 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 묵전, 제시외분묘
등 묘역, 일부현황도로 등으로 이용중임.

기호4: 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 묵전, 제시외건물
부지, 일부현황도로 등으로 이용중임.
인접 도로상태: 기호1,2,5 : 지적도상 맹지이나, 인접토지(기호4)를 통하여 접근 가능함.
기호3 : 북측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함.
기호4 : 서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1,2,4,5 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질
보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
제시목록 외의 물건: (1) 기호3 토지상에 별첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 제시외분묘 소재함.
(2) 기호4 토지상에 별첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물 소재함.
공부와의 차이: 기호1, 5 : 지목은 답이나, 현황 묵전으로 이용중임.
기호 4 : 지목은 답이나, 현황 묵전, 제시외건물 등 부지로 이용중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 수목 포함
2. 목록1.~5번은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3. 목록3번은 묵전, 제시외분묘 등 묘역, 일부 현황 도로 등으로 이용중이고, 제시외분묘 등 소재로 인하여 제한받는 경우 토지 단가는 176,700원/㎡임. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명
4. 목록4번 지상에 매각에서 제외되는 제시외건물(감정평가서상㉠, ㉡)등 소재하는바, 법정지상권 성립여부 불분명함. 제시외건물로 인하여 제한받는 경우 토지 단가는 146,020원/㎡임
5. 목록1,2,5번은 지적도상 맹지이나, 인접토지인 목록4번을 통하여 접근 가능함
6. 목록1,5번의 지목은 답이나 현황 묵전으로 이용중이고, 목록4번의 지목은 답이나 현황 묵전, 제시외건물 등 부지로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 남양주지원 2025타경850 (1)

소재지: 경기도 가평군 설악면 천안리 208

용도: 전 (밭)

감정가: 1,201,226,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7,135.00㎡ (약 2,160.97평)

토지 지분: 7,135㎡ (전체 면적)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 가평군 설악면 천안리 소재 "천안1리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 답, 임야, 주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

* 기호1, 2, 5번 토지: 지적도상 맹지이나, 인접 토지인 기호4번을 통하여 접근 가능합니다.

* 기호3번 토지: 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 기호4번 토지: 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 기호1, 2, 4, 5번 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

* 기호3번 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상으로는 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리인 근저당권(접수일자 2024-10-17)을 포함한 대부분의 권리가 경매 신청으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을16 근저당권(접수일자 2024-10-17, 권리자: 주식회사새마을금고자산관리회사)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 명시되어 있지 않으나, 특이사항 및 주의사항에 언급된 분묘기지권, 법정지상권 등의 존부 여부에 따라 인수될 가능성이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농지(전)로서 상업적 또는 주거용 상권 분석은 적합하지 않습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 마을회관이 인근에 위치하고 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

* 본 물건은 농지이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

* 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않으며, 매각 불허가 결정이 내려질 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급 요건 및 절차를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권 성립 여부 불분명

* 기호3번 토지 지상에 제시외 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

* 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 토지 단가는 176,700원/㎡로 적용될 수 있습니다.

* 분묘기지권은 법정지상권의 일종으로, 관습법상 인정되는 권리이며 등기 없이도 성립 가능합니다.

6.3. 법정지상권 성립 여부 불분명

* 기호4번 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 토지 단가는 146,020원/㎡로 적용될 수 있습니다.

* 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

6.4. 맹지 및 현황 도로 이용

* 기호1, 2, 5번 토지는 지적도상 맹지이나, 기호4번 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 기호3번 토지는 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

6.5. 공부와의 차이 (현황 묵전)

* 기호1, 5번 토지의 지목은 '답'이나 현황은 묵전(밭을 갈지 않고 둔 땅)으로 이용 중입니다.

* 기호4번 토지의 지목은 '답'이나 현황은 묵전, 제시외 건물 부지로 이용 중입니다.

6.6. 원상회복 명령 가능성

* 농지취득자격증명 미제출 및 기타 위반 사항 발생 시 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 농지 활용 가능성

* 본 물건은 농지이므로, 농업 경영 또는 주말 체험 영농 등의 목적으로 활용할 수 있습니다. (단, 농지취득자격증명 필수)

7.2. 낮은 경쟁률 기대 (잠재적)

* 농지라는 특성과 분묘, 법정지상권 등의 복합적인 권리 분석 및 의무 사항으로 인해 일반 투자자들의 참여가 제한될 수 있어, 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군에 위치한 농지로, 감정가는 12억 원 이상으로 높게 책정되어 있습니다. 토지 면적은 약 2,160평에 달하며, 매각 대상은 토지 전체입니다. 권리 분석상으로는 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 맹지, 현황 묵전 등 복합적인 권리 관계 및 이용 상의 제약이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 필수 제출이라는 까다로운 조건은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,201,226,000원을 기준으로, 상기 명시된 잠재적 리스크(분묘기지권, 법정지상권, 맹지, 농지취득자격증명 등)와 관련 비용, 그리고 향후 활용 가능성 및 시장 가치를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 이러한 리스크 요인들을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 투자자는 반드시 현장 조사를 통해 상세한 상황을 파악하고, 관련 법규 및 전문가의 자문을 구한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보