나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71243 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 392-11, 주건축물제1동 2층201호 외 13개호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 ""장현초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 201호 외 13세대로서
외벽: 벽돌 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감
창호: 샤시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호(2): 기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공부와 현황 모두 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 주거용 공동주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경71243 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 진접읍 장현리 392-11, 주건축물제1동 2층201호 외 13개호

1.3. 물건 현황

* 구분: 연립주택

* 감정가: 4,633,000,000원

* 토지 면적: 684.13㎡ (약 207.01평)

* 토지 지분: 684.13㎡ (약 207.01평)

* 건물 면적 (연면적): 1,217.59㎡ (약 368.18평) (건축물대장 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권)

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 이용 상태: 연립주택으로 이용 중

* 준공년월: 2016년 7월 (건축물대장 기준)

* 세대수: 총 16세대 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 "장현초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택(연립주택, 빌라 등), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 기호(2) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

(참고: 기호(1), (2)는 각각의 토지 필지를 지칭하는 것으로 보이며, 본건의 전체 토지 면적은 684.13㎡입니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도로의 활용성은 양호합니다.)

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권 보존 등기는 2023년 8월 25일 주식회사티움건설 명의로 되어 있습니다.

3.2. 등기부 권리 분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 25일자 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (3,000,000,000원), 등기부 채권 총액 3,428,500,000원 (기타 근저당, 가압류, 압류 포함)

* 말소 예정 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음 (다만, 지상권은 말소되지 않을 수 있으나, 해당 물건에는 설정된 지상권이 없는 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

(주의: 임차인의 보증금이 0원으로 표시되어 있고 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 사용 관계 및 대항력 유무를 반드시 별도로 확인해야 합니다. 보증금 회수가 불투명하거나 명도 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 연립주택의 면적별 시세는 다음과 같습니다.

* 한아름빌라 107동 (2004년식, 51.48㎡): 2026년 7월 9일 거래가 110,000,000원 (약 213만 원/㎡)

* 동부주택 (1985년식, 65.34㎡): 2026년 7월 6일 거래가 140,000,000원 ~ 150,000,000원 (약 214만 원/㎡ ~ 229만 원/㎡)

이는 개별 호실의 거래 사례이며, 본건은 건물 전체(토지+건물) 일괄 매각이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 연립주택 평균 거래 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 지역적 특성

주거 용도 지역 내에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 인근 개발 계획 및 성장관리권역 지정 등 향후 지역 가치 상승 가능성도 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육 시설: 장현초등학교 인근 위치

* 교통: 버스 정류장 인근 위치, 차량 접근 용이

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설 혼재

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 거론될 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 리스크

임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인의 현황, 대항력 유무, 퇴거 시 예상되는 명도 비용 및 소요 시간 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세의 차이

본건의 감정가는 46억 3천3백만 원이나, 최근 개별 호실의 거래 시세를 고려할 때, 건물 전체의 실제 시장 가치와 감정가 사이에 괴리가 존재할 수 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지 일부에 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 복합적인 용도지역 지정이 되어 있어, 향후 재건축이나 대규모 개발 시 용도 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치한 5층 연립주택 건물 및 토지 일괄 매각 물건입니다. 장현초등학교 인근에 위치하며 주거 환경은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상인 점은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 인근 개별 호실의 시세와 비교 시 차이가 있어 상세한 시장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 일괄 매각 물건

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 건물 전체를 활용한 재건축, 리모델링 또는 통매각 등을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 가능성

성장관리권역 및 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속해 있어, 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 높은 감정가 대비 낮은 채무 총액

감정가가 총 채무액(약 34억 2천8백만 원)보다 높아, 경매 절차 진행 시 채무 변제 및 추가적인 추가 배당에 대한 가능성이 상대적으로 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 개별 호실의 시장가와 건물 전체의 감정가 사이에 상당한 차이가 있으며, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 따라서 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 시장 조사 및 리스크 요소를 고려할 때, 감정가(4,633,000,000원) 대비 15~25% 할인된 가격대를 고려해볼 수 있습니다.

* 인근 개별 호실의 면적당 거래 사례와 감정가의 괴리를 감안하면, 시장가치 수준에서의 접근도 신중히 검토해야 합니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 3,000,000,000원 ~ 3,700,000,000원 범위 내에서 현장 조사 결과 및 권리 분석 정보를 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 가능성 평가 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.