나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경140 [1] 경기도 가평군 가평읍 읍내리 산128-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리 ""가평추모공원"" 동측 방향에 소재하며, 주위는 근린생활시설 등이
위치하고 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1. 읍내리 산128-1
인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 현황 자연림임.
일련번호 2. 읍내리 913-5
인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 현황 도로임.
일련번호 3. 읍내리 913-4
인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 건물 부지임.

인접 도로상태

일련번호 1. 읍내리 산128-1
맹지임.
일련번호 2. 읍내리 913-5
도로임.
일련번호 3. 읍내리 913-4
동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1. 읍내리 산128-1
도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호 2. 읍내리 913-5
도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호 3. 읍내리 913-4
도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023-12-08)(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물로서
외벽 : 모르타르 위 페인팅마감 등
샤시 : PVC창호 등

이용상태

근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비, 위생급배수, 전기설비 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1번은 맹지이고, 목록2번은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 남양주지원 2025타경140 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 읍내리 산128-1 외 2필지

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 791,028,200원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 현경진 (현OO)

1.2. 면적 정보

* 총 토지 면적: 4,843.00㎡ (약 1,465.3평)

* 토지 지분 면적: 4,339.684㎡

* 건물 면적: 168.85㎡ (약 51.1평)

* 건물 지분 면적: 168.85㎡

* 건물 부지 (읍내리 913-4)의 대지면적: 726㎡ (약 219.6평) (건축물대장 기준)

1.3. 토지 구성 및 상태

* 일련번호 1. (소재지: 읍내리 산128-1): 부정형, 완경사 토지로 현황 자연림이며, 맹지임.

* 일련번호 2. (소재지: 읍내리 913-5): 부정형, 완경사 토지로 현황 도로이며, 지분 매각 대상임.

* 일련번호 3. (소재지: 읍내리 913-4): 부정형, 완경사 토지로 현황 건물 부지이며, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

1.4. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물

* 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

* 창호: PVC 창호 등

* 이용 현황: 제1종근린생활시설로 이용 중

* 준공일: 2022년 8월 19일 (사용승인일)

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 중복사건, 공동담보 물건.

* 주의사항:

1. 일괄매각 (토지와 건물 일괄 매각)

2. 목록1번 토지(읍내리 산128-1)는 맹지임.

3. 목록2번 토지(읍내리 913-5)는 지분 매각임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경기도 가평군 가평읍 읍내리 소재, "가평추모공원" 동측 방향에 위치함.

* 주변은 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건 인근까지 차량 진출입이 가능함.

* 대중교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육 제한)

* 준보전산지

* 자연보전권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 10월 7일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을9)

* 총 채권액: 800,000,000원 (토지, 건물 합산)

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 선순위의 권리(예: 선순위 근저당, 가압류 등)는 없는 것으로 보이며, 제시된 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김보경

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024년 7월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자, 확정일자 정보 없음.

* 임차인: 오르앙쥬주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 2월 6일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원. (임차인 모두 대항력 없음)

3.3. 물건명세서 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 비어있으나, 등기부상 말소 예정으로 보임)

* 주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록1번은 맹지, 목록2번은 지분매각임.

4. 상권분석

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 읍내리 일대

* 주변 환경: 가평군청 소재지 인근으로, 하나로마트, 빅마트, GS25, CU 등 다수의 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있음. 대교서점, 가평레일파크 등이 인접해 있어 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 상권 형성.

* 업종: 제1종근린생활시설로 현재 이용 중이며, 주변 상가 밀집 지역에 포함되어 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 하나로마트, 빅마트, GS25, CU 등 다양한 마트와 편의시설이 인근에 소재하여 생활 편의성이 양호함. 가평군청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준임. 가평레일파크 등 관광 시설과 연계한 교통망 이용 가능.

* 주변 시설: 캠핑장, 펜션 등 관광 관련 시설이 인근에 위치하고 있어 관광객 유입 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록1번 토지(읍내리 산128-1)는 맹지이므로, 건물로의 접근성 확보를 위한 별도의 계획이나 권리 확보가 필요할 수 있습니다.

* 지분매각: 목록2번 토지(읍내리 913-5)는 도로로 이용되는 지분 매각 대상입니다. 이로 인해 다른 공유자와의 이용 협의 또는 분쟁 가능성이 존재합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지, 자연보전권역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 대한 규제가 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 일부 가축의 사육이 제한되므로, 해당 업종으로의 활용 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리에 위치한 근린생활시설 건물과 토지입니다. 감정가는 7억 9천만원대로, 건물은 현황 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 맹지, 도로 지분 매각 등 복합적인 특성을 가지고 있습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 맹지 및 지분매각으로 인한 활용상의 제약과 토지 이용계획상 자연녹지, 준보전산지 등의 제한사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 주변에 편의시설과 상업시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과상 뚜렷하게 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 근린생활시설 건물: 현재 운영 중인 상가 건물로서, 바로 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 가평의 지역적 특성: 수도권과 가까운 자연 친화적인 지역으로, 관광 및 휴양 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 잠재적 저평가 가능성: 맹지, 지분매각 등 관리 및 활용에 어려움이 예상되는 요소들로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 791,028,200원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 맹지 및 지분매각과 같은 명확한 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 파악된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 관련 법규 검토 등을 통해 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 분석한 후, 감정가 이하에서 경쟁력을 갖춘 가격으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.