나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70774 [1] 경기도 남양주시 다산동 6030-2 성산타워플레이스1 제1층 106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주다산중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 남서측 근거리에 지하철 8호선 '다산역' 및 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 / 지상5층건 내 제1층 제106호외 1개호로서,
(사용승인일자: 2018.05.11)

외 벽: 석재 붙임 마감 등
내 벽: 내부인테리어 마감(몰탈위 페인팅 및 타일 붙임) 등
바 닥: 데코 타일 깔기 마감 등
창 호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(소매점)으로 이용 중임.(내부구조는 ""호별배치 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 주위로 차량 진·출입이 가능한 도로시설이 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(남양주다산중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주다산초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

본건 기호(1,2)는 기준시점 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용중이나, 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적이 특정 가능한바 경매 진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임.

기 타: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,2.는 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용중이나 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적이 특정가능한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경70774 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6030-2 성산타워플레이스1 제1층 106호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 1,322,000,000원

토지면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

토지지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물면적: 69.92㎡ (약 21.15평)

건물지분: 69.92㎡ (약 21.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각

* 목록1,2.는 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용 중이나 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적 특정 가능

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '남양주다산중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 조사됨.

* 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남서측 근거리에 지하철 8호선 '다산역' 및 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통시됨.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상5층 건물 내 제1층 제106호 외 1개호로서, 사용승인일자는 2018년 5월 11일임.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 내부인테리어 마감, 바닥은 데코 타일 마감, 창호는 하이샷시 마감 등임.

* 토지 이용상태

인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

아파트단지 주위로 차량 진·출입이 가능한 도로 시설이 개설되어 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 7월 31일자 하나은행의 근저당권(금1,320,000,000원)으로 확인됨.

본 경매개시결정 등기는 2025년 2월 6일자 더블유에이치2306유동화전문유한회사(금1,145,797,368원)의 임의경매 신청에 의한 것임.

등기부상 을1(하나은행 근저당), 을2(주식회사에스더블유디앤씨 근저당), 을3(안태성 근저당), 갑7(오케이저축은행 가압류), 갑8(서울보증보험주식회사 가압류), 갑10(남양주시 압류), 갑13(하남시 압류) 등 모든 권리는 말소되거나 말소될 예정임.

집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권 이전(2018.07.31. 매매, 방미라) 및 소유권이전 2번 신탁등기 말소(주식회사덕산) 기록이 있음.

총 등기부채권액은 2,551,596,272원임.

* 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 조사됨.

보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 조사됨. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요는 명시되지 않았으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등재되어 있음.

4. 상권분석

* 업종

본건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중이며, 1층 상가로서의 접근성과 가시성이 우수함.

* 배후수요

인근의 아파트 단지 및 주거 지역의 안정적인 배후 수요가 존재하며, 각급 학교가 인접해 있어 관련 종사자 및 학생 수요도 기대 가능함.

* 유동인구

지하철 8호선 다산역이 인근에 위치하고 있어 역을 이용하는 유동인구 흡수에 유리하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 근접해 있음.

* 건물 특성

2018년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 본건(106호) 외 1개 호실(107호)이 벽체 구분 없이 통합되어 이용 중인 것으로 조사됨. 이는 넓은 면적을 필요로 하는 업종에 유리한 조건이 될 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

본건 서측 인근에 남양주다산중학교가 있으며, 남양주다산초등학교도 근거리에 위치함. 또한, 인근 아파트 단지 내 상가 등 각종 근린생활시설 이용이 편리함.

* 주변 교통

지하철 8호선 다산역이 도보 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호함. 또한, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 일체 이용 물건

본건은 106호와 다른 호실이 현재 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태임. 향후 공간 분할 또는 재구성이 필요할 경우 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)으로 지정되어 있음.

대로3류(25m~30m) 및 소로1류(10m~12m)에 접하고 있으나, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 관련 법규에 의한 제한 사항이 존재함.

특히, 학교 인근 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종의 입점이나 광고 등에 제한이 있을 수 있으므로, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

* 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권구조가 복잡할 가능성이 있으며, 낙찰 후 권리관계 해소 과정에서 예상치 못한 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 향후 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 수 있음. 정확한 지상권의 내용 및 범위에 대한 확인이 반드시 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 성산타워플레이스 1층 근린상가로, 2018년에 사용승인된 신축 건물이라는 점에서 경쟁력이 있습니다. 다산역 역세권이라는 점과 주변 아파트 단지 및 학교 등 풍부한 배후 수요는 상가로서 안정적인 영업활동을 기대하게 합니다. 두 개 호실이 통합되어 사용되고 있다는 점은 넓은 공간이 필요한 업종에 메리트가 될 수 있습니다.

권리관계 측면에서는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들이 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부와 그 내용은 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

유동화물건 및 공동담보물건이라는 점, 그리고 토지이용계획상의 일부 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서 높은 접근성과 우수한 가시성 확보.

* 다산역 도보 거리의 역세권 입지.

* 신축 건물(2018년 준공)로 인한 낮은 관리 부담.

* 풍부한 배후 수요 (아파트 단지, 학교 등).

* 통합 공간 활용을 통한 다양한 업종 유치 가능성.

* 개발 지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,322,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 상가의 실거래가 및 최근 거래 사례 분석.

* 현재 임대 시세 및 예상 임대 수익률 분석 (공실률 고려).

* 건물의 관리 상태 및 향후 예상되는 유지보수 비용 검토.

* 남양주시 다산동 일대의 향후 개발 계획 및 지역 가치 변동 가능성 평가.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 구체적인 내용 확인 및 인수 시 예상되는 부담액 산정.

인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 조사되었으나, 잠재적 임차인 존재 가능성에 대한 유의가 필요합니다.

상기 조사 결과를 종합하여 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 구도를 면밀히 분석한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.