나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62833 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '파주LCD일반산업단지' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체
로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2019.12.03)
외벽: 치장 벽돌 쌓기 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완만한 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 도로폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-13)(중로1-906)(접합), 가축사육
제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지
역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 전세권자로서 2025.11.26.자 권리신고 및 배당요구서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47, 힐링타운 103동 1층 101호

1.2. 건물정보

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 건축년도: 2019년 12월 3일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 건물 중 1층

* 전용면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

* 토지 지분: 67.39㎡ (약 20.39평)

1.3. 매각정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62833 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 187,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '파주LCD일반산업단지' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 대체로 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)

* 제한보호구역(전방지역:25km)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2022년 3월 10일자 주택도시보증공사의 전세권 설정 (을3)

* 선순위 권리: 상기 전세권 설정 (을3) 및 주택임차권 (을4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (주식회사매봉엔지니어링)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 9월 12일

* 확정일자: 2022년 3월 10일

* 배당신고일자: 2024년 3월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 신청채권자(주택도시보증공사)가 전세권자로서 배당요구를 완료하였으므로, 보증금 전액을 배당받아 소멸될 것으로 예상됨. 그러나 최종 권리관계는 입찰 전 반드시 재확인해야 함.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 마창식 (2019.12.24)

* 소유권이전: 서호범 (2022.03.10, 매매)

* 전세권설정: 주택도시보증공사 (2022.03.10, 170,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 주택도시보증공사 (2024.03.14, 170,000,000원, 인수)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.09, 176,124,898원, 말소)

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리인 전세권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 주택임차권 (을4)에 '인수' 표기가 되어 있으나, 이는 배당요구 여부에 따라 최종 처리 결과가 달라질 수 있음. 본 건의 경우, 신청채권자가 전세권자로서 배당요구를 하였고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 종합하면, 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. 그럼에도 불구하고, 현장 조사 및 법원 확인을 통해 권리관계 명확화가 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 현황

동일 단지 힐링타운 내 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 45㎡ 내외의 다세대주택 매매가는 2025년 11월 1억 2,500만원, 2026년 1월 1억 3,700만원, 2026년 3월 1억 3,500만원 수준에서 거래됨.

4.2. 단지/건물 특성

본 건은 2019년에 신축된 힐링타운 단지 내 1층에 위치한 다세대주택임. 주변 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 1억 3,000만원 ~ 1억 4,000만원 범위로 추정 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 생활 편의시설

* 본 건이 소재한 경기도 파주시 월롱면 덕은리 일대는 파주LCD일반산업단지와 인접해 있어 직주근접성이 우수함.

* 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

5.2. 주변 환경

* 본 건 인근에 위치한 파주LCD일반산업단지는 지역 경제 활성화에 기여하며, 배후 수요를 형성하는 요인으로 작용함.

* 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 여부가 불확실할 수 있으므로 법원 현황 조사 및 이해관계인 확인을 통한 최종 권리관계 확정이 필수적임. 본 건은 '인수 보증금 0원'으로 기재되어 있어 위험은 낮으나, 주의 필요.

6.2. 물리적 리스크

2019년 사용승인으로 비교적 신축이나, 장기간 공실 또는 관리 소홀 시 내부 하자 발생 가능성을 배제할 수 없음. 실제 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 확인이 중요함.

6.3. 주변 환경 리스크

본 건은 계획관리지역 내에 위치하며, 중로1류 접함. 또한 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역 25km)에 해당하여 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음. 주변 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 건은 신축 연식, 산업단지 인접성 등의 장점을 가진 다세대주택임. 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있으므로, 시장 가격을 기준으로 신중한 입찰가 산정이 요구됨. 권리관계 분석상 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상되나, 최종 확인을 통해 권리상 리스크를 완전히 제거해야 함.

8. 투자 포인트

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 파주LCD일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있음.

* 최근 실거래가 대비 잠재적 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (예상)

* 주변 실거래가 범위: 1억 2,500만원 ~ 1억 3,700만원

* 최근 거래 평균가: 약 1억 3,233만원

* 감정가: 1억 8,700만원

종합적인 시세 분석 결과, 본 건의 적정 가치는 최근 실거래가를 기준으로 판단하는 것이 합리적임. 감정가는 시장가 대비 높게 설정된 것으로 보임. 안정적인 투자를 고려할 때, 최근 실거래가 상단 또는 평균가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직함. 권리관계 명확화 및 현장 조사를 통해 추가적인 리스크 요인이 없는지 최종 점검 후, 1억 3,000만원 ~ 1억 4,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천함. 보수적으로 접근할 경우 1억 3,500만원 이하, 적극적으로는 1억 4,000만원 수준까지 고려해 볼 수 있음.

"인수 보증금 합계: 0원" 이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 최종 입찰 전, 법원 관련 서류 및 전문가 상담을 통해 권리관계에 대한 완벽한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.