나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1876 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 728 수아주위드펫 3층316호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 ""서오릉로 지하차도(원흥동 757)"" 북측에 접하여 위치하는 ""수아주 위드펫""(상업.업무시설)으로써 주위는 대로변 4거러를 중심으로 하는 상업·업무지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인접한 대로변으로 대중교통수단이 통과하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상20층 건물로서

외벽 : 외장석재 및 금속패널 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인트 마감
창호 : 강화유리 및 샷시 창 마감

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실상태 임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 천정부착형 에어컨설비, 승강기설비 등 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업·업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 폭 약 30-35m, 남동측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 약 30-35m)(접함), 중로1류(폭 약 20-25m)(접함), 중로2류(폭 약 15-20m)(접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황 공실이며, 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경1876 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 728 수아주위드펫 3층 316호

용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설(의원)이나, 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 표기)

건물면적: 35.36㎡ (약 10.70평)

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평) (토지지분)

감정가: 295,000,000원

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "수아주 위드펫" 상업·업무시설 내에 위치합니다. 주변은 대로변 사거리를 중심으로 형성된 상업 및 업무지대입니다. 서오릉로 지하차도와 접해 있어 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 건물 정보

건물명: 수아주 위드펫

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

규모: 지하 7층 / 지상 20층

준공일: 사용승인일 2023년 10월 4일

마감: 외벽은 외장석재 및 금속패널, 내벽은 몰탈위 페인트, 창호는 강화유리 및 샷시 마감.

총 호수: 364호

2.3. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인접한 대로변으로 버스 등 대중교통이 운행되어 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 부지는 남서측 폭 약 30-35m, 남동측 폭 약 20m, 북동측 폭 약 15m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 약 30-35m), 중로1류(폭 약 20-25m), 중로2류(폭 약 15-20m)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 국민은행 근저당 (을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2024-04-30)

* 을1: 근저당 (국민은행, 768,000,000원, 2024-04-30) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (김용수, 264,000,000원, 2024-09-13) - 말소

* 갑4: 임의경매 (국민은행, 659,032,109원, 2025-04-09) - 본건 경매 개시

* 갑6: 가압류 (우리금융캐피탈, 31,027,236원, 2025-06-23) - 말소

총 등기부채권액은 1,063,027,236원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 물건명세서상 지상권 관련 기재사항은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황: 공실 상태

* 임대관계: 미상

현황 공실 상태이며 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 원흥동 일대는 대로변을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다. 신축 건물이 다수 들어서 있으며, 주거 단지와도 인접하여 유동인구 및 잠재 수요가 존재합니다.

4.2. 건물 내부 상권

"수아주 위드펫"은 지하 7층, 지상 20층 규모의 복합 상업·업무시설로 총 364호로 구성되어 있습니다. 본건 3층 316호는 공부상 의원 용도로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

4.3. 주변 시설

본건이 위치한 서오릉로 일대는 다양한 상업시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 원흥지구 등 대규모 주거 단지가 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용도 편리한 편입니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 도축장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어 간접적인 영향 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 소재한 "수아주 위드펫" 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 천정부착형 에어컨설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

또한, 건물 주변 및 원흥지구 내에 다양한 상점, 식당, 은행, 병원 등의 생활 편의시설이 풍부하게 자리하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 대중교통

인근 대로변을 통해 다수의 버스 노선을 이용할 수 있으며, 도보 거리에 지하철역(예: 경의중앙선 원흥역 등)이 위치하고 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 리스크

본건은 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상입니다. 향후 공실 장기화 또는 낮은 임대 수익률은 투자 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 상업·업무시설의 특성상 경기 변동 및 지역 내 공급량 변화에 따라 임대 시장이 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등이 자산을 관리·처분하는 과정에서 경매로 넘어오는 경우가 많아, 일반적인 경매 절차와는 다소 상이한 특성을 가질 수 있습니다.

6.3. 지역 규제

토지이용계획상 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 대로변 상업·업무지구 내 신축 건물(2023년 준공)의 근린상가(업무시설)로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 전용면적 35.36㎡ (약 10.70평)의 본건은 현재 공실 상태이며, 인수할 권리 관계는 없는 명확한 상태입니다. 감정가는 295,000,000원입니다. 유동화 물건이라는 특이사항과 일부 지역 규제가 있으나, 상업지구의 배후 수요와 양호한 교통 여건을 고려할 때 향후 임대 수익 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로변 사거리 코너에 위치하여 가시성 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2023년 준공된 건물로, 건물 상태가 양호하며 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 부담이 없습니다.

* 잠재적 임대 수익: 현재 공실이지만, 상업·업무지구로서 적정 임대료 책정을 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점, 공실 상태인 점, 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 임대 수익률, 주변 시세, 향후 지역 발전 가능성 등을 종합적으로 분석하여 본 건의 적정 가치를 산정 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 움직임을 파악하여 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.