나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62813 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2702 일산더샵그라비스타 104동 22층2201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ""GTX-A 킨텍스역 "" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공동주택 단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 GTX-A 킨텍스역, 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 49층 건물 내 제22층 제2201호로서,

외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘오피스텔(방3, 거실, 주방, 다용도실, 욕실2)’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, ‘오피스텔’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 단지내 포장도로를 통하여 북서측과 남서측 으로 킨텍스로, 남동측으로 월드고양로 와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역( KINTEX2단계도시개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 고양지원 2025타경62813 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2702 일산더샵그라비스타 104동 22층 2201호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 710,000,000원

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOO

토지면적: 15.97㎡ (약 4.83평)

건물면적: 84.48㎡ (약 25.56평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2019년

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "GTX-A 킨텍스역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공동주택 단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 GTX-A 킨텍스역, 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

* 도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 단지내 포장도로를 통하여 북서측과 남서측으로 킨텍스로, 남동측으로 월드고양로와 연계됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 과밀억제권역으로 이용 중임.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 2020년 9월 10일자 고양동부새마을금고 근저당권 (을5)

* 말소예상 권리: 등기부등본상 을5, 을9, 을10, 을11의 근저당권 및 갑3의 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용 및 권리자를 상세히 확인해야 합니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우, 해당 권리자가 낙찰자에게 권리를 행사할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-02, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-04, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 715,200,000원 (총 근저당권 채권 최고액 합계)

1.3. 상권분석

2.

3.

* 주변 환경: GTX-A 킨텍스역 인근의 역세권 입지로, 대규모 주거 단지와 풍부한 근린생활시설, 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄함. 킨텍스 관련 비즈니스 및 전시 행사 수요 또한 잠재적으로 기대됨.

* 오피스텔 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나, 내부 구조(방 3, 거실, 욕실 2)는 주거용으로 충분히 활용 가능한 형태임.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교통: GTX-A 킨텍스역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능함.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 등 각급 학교가 분포하여 교육 환경도 양호한 편임.

* 건물 정보: 2019년 준공된 49층 건물 중 22층에 위치하며, 철근콘크리트 구조임. 내부적으로는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개의 구조로 이루어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 지역 내 경쟁 물건: 일산서구 대화동 및 킨텍스 인근은 오피스텔 공급이 상대적으로 많은 지역이므로, 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 시장 분석이 필요함.

* 임대 시장 변동성: 금리 변동, 경기 침체 등 거시 경제 상황에 따른 오피스텔 임대 시장의 변동성에 유의해야 함.

* 인수되는 권리 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용, 권리자, 존속 기간 등을 반드시 확인해야 하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

GTX-A 킨텍스역 초역세권 입지와 풍부한 주변 인프라를 바탕으로 높은 투자가치를 지닌 물건임. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계는 명확하나, 인수되는 지상권의 잠재적 위험과 임차인 명도에 대한 신중한 접근이 요구됨. 최신 실거래가 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* GTX-A 노선 개통에 따른 광역 교통망 개선 및 시세 상승 기대 효과.

* 킨텍스 복합개발 및 주변 지역 발전 계획에 따른 수혜 가능성.

* 84.48㎡의 넓은 전용면적과 3룸 구조로 희소성 및 주거 선호도 높음.

* 현재 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려한 시세 차익 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 4월 거래 기준):

- 36층 (84.48㎡): 65,000만원

- 48층 (84.48㎡): 62,000만원

- 14층 (84.78㎡): 50,000만원

본 물건(22층, 84.48㎡)의 감정가 71,000만원은 최근 고층 매매가보다 다소 높은 편임. 14층 거래는 층수 차이로 인한 것으로 판단되며, 36층 및 48층 거래가가 본 물건의 시세 범위를 파악하는 데 더 유용함. 22층의 적정 시세는 62,000만원 ~ 65,000만원 사이로 추정됨.

* 예상 입찰가 산정:

- 인수 보증금: 0원

- 최근 고층 시세 반영: 대략 6.2억 ~ 6.5억 원

- 본 물건의 잠재 가치와 시장 상황을 고려하여, 65,000만원 ~ 68,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

- 이는 경쟁자 수, 현장 답사 결과, 본인의 자금 계획, 그리고 무엇보다 인수되는 지상권의 상세 내용을 확인한 후 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.