나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62781 [1] 경기도 파주시 야당동 1041 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 남서측 인근에 위치하는 통칭 '월드타워8' 1층 102호로서, 주변은 음식점 및 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등이 주로 소재하는 상업지대로,상권성숙도 및 고객의 유동량 등으로 보아 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 102호로서,
외벽: 석재타일붙임 및 알루미늄 복합판넬 등 마감,
내벽: 석고보드 위 페인팅 및 상업용 인테리어 마감,
바닥: 몰탈 위 아스타일 등 마감,
창호: 강화유리창 및 알루미늄샷시 창호임

이용상태

인접호(101호)와의 경계벽을 철거하여 근린생활시설(음식점-운미점)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 동측으로 노폭 약20미터, 서측에서 북측으로 폭 약10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

인접호(101호)와의 경계벽을 철거한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

인접호(101호)와의 경계벽을 철거하여 근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62781 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1041, 1층 102호 (월드타워8)

용도: 제1종근린생활시설 (현재 음식점 이용 중)

건물 규모: 총 7층 건물 중 1층

토지 면적: 14.42㎡ (약 4.36평)

건물 면적: 45.08㎡ (약 13.64평)

감정가: 649,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 미래신용협동조합

2. 입지조건

교통:

* 경의중앙선 야당역 남서측 인근에 위치합니다.

* 단지 주변으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 동측 약 20미터, 서측 및 북측 약 10미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 환경:

* 음식점, 중소규모 상업용 부동산, 주상복합 건물이 주로 소재하는 상업지대에 해당합니다.

* 상권 성숙도 및 고객 유동량 측면에서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2023년 6월 15일 미래신용협동조합의 근저당권(402,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (강우용)

* 근저당권 (미래신용협동조합)

* 압류 (파주세무서장)

* 가압류 (하나캐피탈)

* 임의경매개시결정 (미래)

* 가압류 (박수만)

위 권리들은 말소기준권리 이하 순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 공부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 박수만 (박 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업자 등록일): 2022년 9월 29일

* 확정일자: 2024년 7월 22일

* 배당신고일자: 2025년 6월 26일

* 대항력: 있음

권리분석상 특이사항:

* 본 물건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 박수만은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 인수 의무가 없으므로 권리상 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 경의중앙선 야당역 인근의 활발한 상업지대에 위치하고 있어 유동인구 및 상권 형성 측면에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상가, 주상복합 건물이 밀집해 있어 소비 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

* 현재 제1종근린생활시설(음식점)로 이용 중이며, 인근 상가들의 업종 분포를 고려할 때 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 해당 물건은 상업지대에 위치하므로 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 야당역을 중심으로 한 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 이용 상태: 인접 호실(101호)과의 경계벽이 철거되어 현재는 하나의 공간으로 이용 중입니다. 이는 향후 공간 분할 또는 원상 복구 시 추가적인 공사나 상호 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 '가축사육제한구역'에 포함되어 있습니다. 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* (외부 지도 서비스 검색 결과) 주변 지역은 일반상업지역으로 개발되어 있으며, 특별히 혐오시설이나 환경 저해 시설이 직접적으로 인접해 있는 것으로 파악되지는 않습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경의중앙선 야당역 인근에 위치한 제1종근린생활시설로, 현재 인접 호실과 통합하여 음식점으로 운영 중입니다.

* 감정가는 6억 4천 9백만원이며, 건물은 총 7층 중 1층에 해당합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 매우 명확하고 안전합니다.

* 인접 호실과의 경계벽 철거로 인한 현 상태는 향후 활용 계획에 따라 장단점으로 작용할 수 있으나, 현재로서는 넓은 공간 활용이 가능하다는 이점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 야당역 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 통합 이용 공간: 인접 호실과 통합되어 넓은 면적을 활용 중이며, 현재 운영 중인 업종(음식점)은 이러한 공간 효율성을 바탕으로 영업 중인 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 시세, 향후 예상 임대수익률, 명도 비용, 공사 비용 등 제반 사항을 면밀히 조사하여 결정해야 합니다.

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 임차인 보증금 부담은 고려하지 않습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.