나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62718 [1] 경기도 파주시 야당동 115 라온블리즈 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당4리마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재한 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호로서,
- 외벽 : 돌붙임 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-
11-26)(중로3-야912)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 야당동 115번지 라온블리즈 101동 1층 101호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경62718 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 214,000,000원입니다.

토지 면적은 59.71㎡ (약 18.06평)이며, 건물 면적은 51.84㎡ (약 15.68평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

건축물대장상 건물은 2016년 8월 31일 건축허가를 받아 2018년 5월 18일 사용승인된 라온블리즈 101동 1층 101호로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당4리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주변은 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 야당역(경의중앙선)이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 중로3류(폭 12m~15m)이며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 건축법상 도로구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 3월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 관련 권리들이 존재합니다.

* 을구 3번의 주택임차권은 채무자 겸 소유자의 처인 심진보 명의로, 보증금 198,000,000원이며, 2021년 4월 26일 전입, 2021년 3월 25일 확정일자를 받았습니다. 이 임차권은 인수되는 권리로 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리인 강제경매(갑5) 채권액은 216,110,489원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 야당동은 최근 몇 년간 지속적인 개발과 함께 주거 인프라가 확충되고 있는 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래된 47.51㎡의 물건이 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 7일 거래된 76.71㎡의 물건이 220,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일 거래된 63.87㎡의 물건이 225,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 51.84㎡(약 15.68평)으로, 최근 거래된 물건 중 47.51㎡(약 14.37평)의 거래가와 비교 시 유사한 규모이나, 감정가(214,000,000원)는 최근 거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 특히, 76.71㎡(약 23.20평) 및 63.87㎡(약 19.32평)의 거래가는 본건의 감정가와 유사하거나 더 높은 수준이나, 면적 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

야당역(경의중앙선) 이용이 가능하여 대중교통 이용이 용이합니다.

토지이용계획상 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 군사시설 보호법의 적용을 받는 지역입니다. 이는 해당 지역의 개발이나 소음 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 심진보씨의 보증금 198,000,000원 인수 문제입니다.

등기부등본 을구 3번 및 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 인수되는 권리이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정평가액이 높게 산정된 점은 입찰 시 주의가 필요합니다. 만약 최고가 매수신고인이 감정평가액 수준으로 입찰할 경우, 인수 보증금을 고려하면 실질적인 매입가가 시장 가격보다 높아질 위험이 있습니다.

제한보호구역(전방지역:25km)에 속해 있어 군사시설 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권 인근에 위치하며 건물 연식도 오래되지 않아 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 198,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점이 가장 큰 부담입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 임차인과의 관계 및 배당 배제 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점도 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인근 지역으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 사용승인일이 비교적 최근(2018년)이어서 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 경의중앙선 야당역 이용이 편리하여 수도권 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역 다세대주택의 거래 사례(2026년 5월 기준)를 바탕으로 시세 분석 시, 전용면적 51.84㎡(약 15.68평) 기준, 대략 165,000,000원 ~ 182,000,000원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

감정가는 214,000,000원입니다.

그러나 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 198,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 높아, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

이러한 점을 고려할 때, 보증금 인수액이 시세 및 감정가에 근접하거나 초과하는 상황이므로, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

현 시세와 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 잠재적 총 매입 비용이 시장 가격을 상회하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금을 제외한 '예상 입찰가'로는 시장 시세 범위의 중간값 또는 약간 낮은 수준에서 시작하는 것을 제안합니다.

이를 바탕으로, 보수적으로 175,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 입찰가는 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 임차인 보증금의 최종 인수 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 이 입찰가는 순수 부동산 가치에 대한 예측이며, 실제 총 매입 비용은 (예상 입찰가 + 인수 보증금)이 될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.