나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62688 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 101동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금신초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 남동측 근거리에 '금촌역(경의중
앙선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2021.11.26)

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 현황 공동주택(다세대주택) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의
진입로와 접하며, 진입로는 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람(TEL.940-7223))<
교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건은 내부계단을 이용한 복층구조의 다세대주택임.

물건 비고

1. 본건은 내부계단을 이용한 복층구조의 다세대주택임.
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 파주시 금촌동 421번지에 소재하는 트루아종 타운하우스 101동 3층 303호 다세대주택임.

사건번호는 고양지원 2025타경62688 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있음.

감정평가액은 305,000,000원이며, 토지면적은 95.05㎡(약 28.5평), 건물면적은 63.98㎡(약 19.3평)임.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건임.

채권자는 주택도시보증공사이며, 물건의 용도는 다세대주택으로 내부 계단을 이용한 복층 구조임.

건물 사용승인일은 2021년 11월 26일로 비교적 신축임.

1.1. 입지조건

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금신초등학교' 북측 인근에 위치함.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 남동측으로는 '금촌역(경의중앙선)'이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리함. 제반 교통상황 역시 대체로 보통임.

토지이용계획으로는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당함.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로, 신청채권자는 주택도시보증공사임.

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 1월 19일 접수된 황희순의 근저당권(100,000,000원)임.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 언급된 김은숙 씨가 있으며, 보증금 275,000,000원, 전입/확정일자 2022년 1월 10일임.

그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일 자로 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됨.

등기부채권 총액은 375,000,000원(주택도시보증공사 275,000,000원 + 황희순 100,000,000원)임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금촌동 일대는 주거 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택이 혼재하며 각종 편의시설이 분포하고 있음.

주변에 학교와 역이 있어 주거 상권으로서의 기본적인 수요는 갖추고 있음.

임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황은 별도 확인되었음.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 3층에 위치하며 내부 계단을 이용한 복층 구조임.

2021년 11월 26일 사용승인되어 건물 노후도가 낮고 비교적 신축임.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

주변에는 금신초등학교가 있으며, 금촌역을 이용한 광역 이동이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사 측에서 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 김은숙 임차인과의 보증금 반환 및 명도 관련 최종적인 조율 여부는 추가적인 확인이 필요함. 확약서 내용대로 진행된다면 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인과의 협상 과정에서 발생할 수 있는 변수는 존재할 수 있음.

건축물대장 및 토지이용계획 상 특별한 저촉 사항은 없으나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당함.

인접 도로 폭이 약 3미터 내외로, 차량 통행 시 일부 불편함이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 금촌동에 위치한 신축급(2021년 준공) 복층 다세대주택임.

주변에 초등학교와 지하철역이 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 여건도 대체로 편리함.

등기부상 권리관계가 명확하고, 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 경매가 진행되어 권리 인수 부담이 적을 것으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인으로 언급된 김은숙 씨의 보증금 275,000,000원이 존재하나, 신청채권자의 대항력 포기 확약서로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됨. 이 부분은 현장 방문 시 또는 입찰 전 최종적으로 확인해야 함.

감정가는 305,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 비교 분석한 결과, 다소 높게 책정된 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호.

* 복층 구조: 일반적인 다세대주택 대비 공간 활용도 우수.

* 교통 편의성: 금촌역(경의중앙선) 인접으로 수도권 접근성 좋음.

* 권리 인수 부담 적음: 임차인 관련 리스크가 확약서로 해소될 가능성 높음.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 매매 사례 분석 결과:

- 세운해비치 (2022년 건축, 71.93㎡) : 230,000,000원 (약 3,197,550원/㎡)

- 락플러스 (2017년 건축, 72.09㎡) : 185,000,000원 (약 2,566,230원/㎡)

본건(63.98㎡, 2021년 건축)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 세운해비치 사례를 기준으로 환산 시 약 204,576,000원 수준으로 추정할 수 있음. 락플러스 사례를 적용하면 약 164,143,000원 수준이 됨.

본건의 감정가(305,000,000원)는 최근 매매 사례에 비해 높은 편으로 판단됨.

안전 마진 확보 및 보증금 인수 부담(0원 가정) 등을 고려하여, 예상 입찰가는 약 205,000,000원으로 제안함. (감정가의 약 67%)

* 혐오시설 확인: 본건 소재지 주변에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았으나, 정확한 현장 확인 및 인근 주민 탐문 등이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.