나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62668 [1] 경기도 고양시 덕양구 용두동 353-2 아우르미 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62668 [1] 경기도 고양시 덕양구 용두동 353-2 아우르미 비동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62668
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 용두동 353-2 아우르미 비동 2층201호
• 감정가: 305,000,000원
• 최저가: 305,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매8계 2025타경62668 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 353-2 아우르미 비동 2층201호 | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 305,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경62668 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62668 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 353-2 아우르미 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

토지 지분율: 4908

건물면적: 63.32㎡ (약 19.16평)

건물 지분율: 6332

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동 소재 '화랑교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

건축구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호이며, 외벽은 드라이비트 및 일부 석재, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, CCTV 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건도 보통입니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 '화랑교차로' 북동측 인근에 자리 잡고 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택이 밀집해 있으며, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

버 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 진입이 용이합니다.

제1종일반주거지역에 속해 있어 주거 환경을 유지하고 있으나, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 사항은 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 부담이 없음을 의미하며, 권리 관계가 매우 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

다만, 임대관계는 현재 미상으로 확인되므로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 용두동 일대는 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 다세대주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

인근에 소규모 공장 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 생활에 필요한 편의시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역과는 다소 거리가 있을 수 있으며, 주요 상권 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 화랑교차로 인근에 위치하여 차량 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육: 주변 주거 환경을 고려할 때, 통학 가능한 거리에 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

의료: 인근에 의원급 의료시설이 소재하고 있어 간단한 진료 이용이 가능합니다. (참고)

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 비록 채권자의 확약서로 보증금 반환 부담은 없으나, 현재 거주 중인 임차인이 있다면 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

또한, 본 물건은 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 군사 시설 보호 관련 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 소규모 공장이 소재한다는 점은 소음이나 환경적인 요인으로 작용할 수 있으나, 현재로서는 큰 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 고양시 덕양구 지역은 소각장 후보지 논란 등 일부 혐오 시설 관련 이슈가 과거에 있었던 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 과정에서 환경 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (참고)

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 용두동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 3억 5백만원에 진행되는 부동산 강제경매입니다.

권리 분석상 채권자의 적극적인 인수조건 변경 확약서로 인해 매수인의 부담이 거의 없는 깔끔한 권리 관계가 예상됩니다. '임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의'는 큰 장점입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 임대관계 미상, 각종 도시계획 및 군사 시설 보호 규제, 그리고 지역적으로 발생할 수 있는 환경 이슈 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **권리관계 명확성:** 신청 채권자의 인수 조건 변경 확약서로 인해 매수인이 인수할 임대차 보증금 부담이 없다는 점이 최대 투자 포인트입니다. 이는 명도 및 인수 관련 리스크를 크게 줄여줍니다.

2. **안정적인 주거 환경:** 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

3. **합리적인 감정가:** 감정가 3억 5백만원은 해당 지역의 시세를 고려할 때, 권리관계 정리 후 합리적인 수준에서 매수할 기회가 될 수 있습니다. (정확한 시세 조사는 필수)

4. **향후 개발 가능성:** 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 규제 사항 확인 필요)

2. 권리분석 상세

2.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 경매개시결정등기 또는 그보다 선순위에 있는 담보물권입니다. 본건의 경우, 신청채권자가 주택도시보증공사이므로, 동 공사의 근저당 또는 가압류 등이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

2.2. 매수인이 인수하는 권리

통상적으로 매수인은 말소기준권리보다 후순위의 권리(저당권, 가압류, 압류, 근저당, 전세권 등)를 인수하지 않고 말소되나, 예외적으로 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권 등은 매수인이 인수하게 될 수 있습니다.

그러나 본건의 경우, 신청채권자가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인이 인수하는 임차권 관련 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 기타 권리관계

소유자와 채무자가 동일인(강OO)이므로, 채무자의 재산 처분 행위에 따른 복잡한 권리 변동은 없을 것으로 보입니다.

다만, 공부상 확인되지 않는 유치권 등 특수 권리 존재 여부는 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

3. 주변시설 및 환경

3.1. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)이 본건 건물과 바로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 고양시 덕양구 지역은 과거 소각장 후보지 논란()이 있었으며, 서울시 기피/혐오시설(화장장, 묘지, 난지물재생센터 등)이 인접해 있어 지역 주민들의 불만이 제기된 사례()가 있습니다. 이는 간접적으로 해당 지역의 환경 민감성을 보여주는 부분으로, 향후 지역 개발이나 시설 유치 과정에서 환경 관련 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 현재 본건 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 주변 환경

서오릉 요양원이 인근에 위치해 있습니다. (참고)

교통망으로는 '화랑교차로'가 북동측 인근에 있어 수도권 주요 도로망 접근이 용이할 것으로 보입니다.

소규모 공장들이 있다는 점은 일부 소음이나 먼지 발생 가능성을 시사하지만, 주거 밀집 지역과 혼재되어 있어 심각한 문제는 아닐 것으로 예상됩니다.

4. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동에 위치한 다세대주택으로, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 3억 5백만원입니다.

가장 큰 장점은 신청 채권자인 주택도시보증공사의 '인수조건 변경 확약서'로 인해 매수인이 잔존 임대차 보증금에 대한 책임을 지지 않고 임차권 등기도 말소된다는 점입니다. 이는 권리 분석상 가장 중요한 긍정적 요소로, 명도 및 인수 관련 위험 부담을 크게 줄여줍니다.

주변 환경은 주거 지역과 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 생활 편의는 보통 수준입니다. 교통 접근성 역시 화랑교차로 인근이라는 점에서 양호한 편입니다.

잠재적 리스크로는 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 도시 계획 규제가 있다는 점입니다. 또한, 해당 지역이 과거 혐오시설 관련 이슈가 있었던 점을 감안하여 향후 환경 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 투자 포인트

1. **안심 인수 조건:** 채권자의 확약으로 인해 매수인은 임대차 보증금 부담에서 자유롭습니다. 이는 가장 확실한 투자 안전 장치입니다.

2. **주거용 부동산 가치:** 다세대주택으로서 안정적인 주거 수요가 뒷받침되며, 해당 지역의 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (시세 조사 필수)

3. **교통 및 생활 인프라:** 화랑교차로 인근에 위치하여 차량 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4. **지역 개발 잠재력:** 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

6. 건물 현황

6.1. 구분건물

- 소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 353-2 아우르미 비동 2층201호

- 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

- 외벽: 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감

- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

- 창호: 새시창호 마감

- 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

- 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, CCTV 설비 구비

6.2. 토지 현황

- 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중

- 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함

7. 향후 전망 및 고려사항

7.1. 시장 동향

고양시 덕양구 지역은 신도시 개발 및 교통망 확충 등으로 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역 중 하나입니다. 본건과 같은 다세대주택의 경우, 아파트 대비 상대적으로 낮은 가격으로 내 집 마련이 가능하다는 점에서 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 최근 부동산 시장의 전반적인 추세 및 금리 변동 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7.2. 주의사항

- 실제 점유자 및 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다. (채권자 확약서가 있으나, 명도 저항 가능성 상존)

- 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 통해 공부와의 일치 여부 및 각종 규제 사항(개발제한구역, 보호구역 등)을 다시 한번 상세히 확인해야 합니다.

- 명도 절차 진행 시 예상되는 기간 및 비용을 사전에 파악하고 계획을 수립해야 합니다.

- 소규모 공장 인근이라는 점 등을 감안하여, 향후 발생할 수 있는 환경적 영향이나 소음 등에 대한 사전 점검이 필요합니다.1.고양지원 2025타경62668 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62668 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 353-2 아우르미 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물면적: 63.32㎡ (약 19.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동 소재 '화랑교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호이며, 외벽은 드라이비트 및 일부 석재, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, CCTV 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건도 보통입니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 '화랑교차로' 북동측 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

주변으로는 단독 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 소규모 공장과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 진입이 용이합니다.

제1종일반주거지역으로 주거 환경이 조성되어 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 강OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 주목할 점은 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 '인수조건 변경 확약서'에 따라, 매수인은 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의해야 한다는 것입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 부담이 없음을 의미하며, 권리 관계가 매우 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

다만, 임대관계는 현재 미상으로 확인되므로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 용두동 일대는 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 다세대주택이 밀집한 곳입니다.

인근에 소규모 공장 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 생활에 필요한 편의시설 이용은 가능합니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역과는 거리가 있을 수 있어, 주요 상권 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 화랑교차로 인근에 위치하여 차량 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

의료: 인근에 의원급 의료시설이 소재하고 있습니다. (참고)

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 채권자의 확약으로 보증금 반환 부담은 없으나, 실제 점유 중인 임차인이 있다면 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

또한, 본 물건은 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획 및 군사 시설 보호 관련 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 소규모 공장이 소재한다는 점은 소음이나 환경적 요인으로 작용할 수 있으나, 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 고양시 덕양구 지역은 과거 소각장 후보지 논란() 등 일부 혐오 시설 관련 이슈가 있었던 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 과정에서 환경 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제하기는 어렵습니다. (참고)

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 용두동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 3억 5백만원에 진행되는 부동산 강제경매입니다.

권리 분석상 채권자의 적극적인 인수조건 변경 확약서로 인해 매수인의 부담이 거의 없는 깔끔한 권리 관계가 예상되며, '임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의'는 큰 장점입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

잠재적 리스크로는 임대 관계 미상, 각종 도시 계획 및 군사 시설 보호 규제, 그리고 지역적으로 발생할 수 있는 환경 이슈 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **안심 인수 조건:** 채권자의 확약으로 인해 매수인은 임대차 보증금 부담에서 자유롭습니다. 이는 명도 및 인수 관련 위험 부담을 크게 줄여줍니다.

2. **주거용 부동산 가치:** 다세대주택으로서 안정적인 주거 수요가 뒷받침되며, 해당 지역의 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (정확한 시세 조사는 필수)

3. **교통 및 생활 인프라:** 화랑교차로 인근에 위치하여 차량 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4. **지역 개발 잠재력:** 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

2. 권리분석 상세

2.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 경매개시결정등기 또는 그보다 선순위에 있는 담보물권입니다. 신청채권자가 주택도시보증공사이므로, 해당 공사의 등기가 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

2.2. 매수인이 인수하는 권리

본건의 경우, 신청채권자가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하므로, 매수인이 인수하는 임차권 관련 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 기타 권리관계

소유자와 채무자가 동일인(강OO)이므로, 채무자의 재산 처분 행위에 따른 복잡한 권리 변동은 없을 것으로 보입니다.

다만, 공부상 확인되지 않는 유치권 등 특수 권리 존재 여부는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

3. 주변시설 및 환경

3.1. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장)이 본건 건물과 바로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 고양시 덕양구 지역은 과거 소각장 후보지 논란()이 있었으며, 서울시 기피/혐오시설(화장장, 묘지, 난지물재생센터 등)이 인접해 있어 지역 주민들의 불만이 제기된 사례()가 있습니다. 이는 해당 지역의 환경 민감성을 보여주는 부분으로, 향후 지역 개발이나 시설 유치 과정에서 환경 관련 이슈가 발생할 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

3.2. 주변 환경

서오릉 요양원이 인근에 위치해 있습니다. (참고)

교통망으로는 '화랑교차로'가 북동측 인근에 있어 수도권 주요 도로망 접근이 용이합니다.

소규모 공장들이 있다는 점은 일부 소음이나 환경적 영향 가능성을 시사하나, 주거 밀집 지역과 혼재되어 있어 심각한 문제는 아닐 것으로 예상됩니다.

4. 향후 전망 및 고려사항

4.1. 시장 동향

고양시 덕양구 지역은 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역입니다. 본건과 같은 다세대주택은 아파트 대비 낮은 가격으로 내 집 마련이 가능하다는 점에서 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 부동산 시장 전반의 추세 및 금리 변동 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

4.2. 주의사항

- 실제 점유자 및 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다. (채권자 확약서가 있으나, 명도 저항 가능성 상존)

- 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 통해 공부와의 일치 여부 및 각종 규제 사항을 상세히 확인해야 합니다.

- 명도 절차 진행 시 예상되는 기간 및 비용을 사전에 파악하고 계획을 수립해야 합니다.

- 소규모 공장 인근이라는 점 등을 감안하여, 향후 발생할 수 있는 환경적 영향이나 소음 등에 대한 사전 점검이 필요합니다.

법원 정보

고양지원 경매8계