나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62619 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층134호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ""킨텍스제1전시장"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 킨텍스역(GTX-A)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층, 지하1층 건내 제1층 제134호, 제135호, 제136호로서,
(사용승인일 : 2019.02.27.)
외벽 : 석재 및 돌붙임 마감 등.
내벽 : -.

이용상태

공부상 판매시설(상점)임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측,서측,남측,북측 4각으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 벤처기업육성촉진지구(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호2) 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 감정평가서상 목록 1, 2는 일체로 사용된 것으로 추정

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62619 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층 134호

용도: 판매시설

감정가: 1,861,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.225683274935983㎡ (약 4.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.31㎡ (약 20.97평)

건물지분: 69.3064㎡ (약 20.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

구분건물감정평가요항표에 따르면 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 1층, 지하 1층 건물 내 제1층 제134호, 제135호, 제136호로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2019년 02월 27일입니다.

1.3. 주변 입지 및 교통

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "킨텍스제1전시장" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호합니다.

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 킨텍스역(GTX-A)이 소재하여 대중교통의 편의성이 뛰어납니다.

동측, 서측, 남측, 북측 4면이 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류, 2류, 3류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 요약

말소기준권리인 2019년 10월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(채권액 661,700,000원) 이전에 설정된 권리는 없습니다.

경매 개시 결정 등기(고양동부새마을금고, 채권액 1,453,318,480원)는 말소 대상입니다.

신탁 등기 말소 및 근저당권, 임의경매 등기 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 대부분의 권리를 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액은 661,700,000원입니다.

2.2. 임차인 현황

임차인: 황동관

보증금: 29,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자(사업일자): 2023년 08월 03일

확정일자: 2023년 09월 19일

배당신고일자: 2025년 04월 18일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3. 상권분석

본 물건이 소재한 킨텍스 꿈에그린 단지 내 판매시설은 킨텍스 제1전시장 남동측에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후수요와 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

GTX-A 노선 킨텍스역 개통으로 교통 접근성이 크게 향상되어, 서울 도심과의 연계성이 강화되었습니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

인근에 킨텍스 전시장, 현대백화점, 원마운트, 이마트타운 등 대형 랜드마크 시설이 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

주변 상가 매물 시세는 지역별, 면적별로 다양하게 분포하고 있으나, 본 물건의 입지적 장점을 고려할 때 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

한편, 일산서구 덕이동에 데이터센터 건립이 추진되고 있어 일부 주민들의 우려가 제기되고 있으나, 본 물건의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

본 물건은 킨텍스 꿈에그린 복합단지 내 판매시설로, 주상복합 단지의 편의성을 누릴 수 있습니다.

주변 대단위 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

GTX-A 킨텍스역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 서울 및 수도권 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

5. 잠재적 리스크

* 상가 공실 위험: 경기 침체 또는 상권 변화에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

* 임대차 시장 변동성: 임대료 수준 및 임차인 확보 경쟁 등의 시장 변동성에 유의해야 합니다.

* 건물 유지보수: 비교적 신축(2019년 사용승인)이나, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 개발 사업 영향: 킨텍스 관련 추가 개발 계획이 진행될 경우 상권 변화에 따른 영향 분석이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동, 킨텍스 꿈에그린 단지 내에 위치한 판매시설로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 특히 GTX-A 킨텍스역 개통으로 인한 미래 가치 상승이 기대되며, 대규모 단지 내 상가로서 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다. 권리 관계 또한 말소기준 권리 이하로 정리되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 종합적으로 볼 때, 안정적인 임대 수익과 더불어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* GTX-A 킨텍스역 역세권: 수도권 광역 교통망의 핵심인 GTX-A 노선 개통으로 서울 강남 접근성이 획기적으로 개선되어 미래 가치가 높습니다.

* 대규모 복합단지 내 상가: 1,880가구 규모의 '킨텍스 꿈에그린' 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 풍부한 유동인구: 킨텍스 전시컨벤션센터, 한류월드, 현대백화점, 원마운트 등 주변 대형 시설로 인한 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 명도 및 인수 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,861,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 투자 수익률, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 상세한 시장 조사 및 권리 분석 후 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.