나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62555 [1] 경기도 파주시 월롱면 영태리 342-10 2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 영태리 소재 '파주시농기계임대사업소 파주본소' 동측 인근에
위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 개설된 노폭 약 6미터의 포장도로가 단지내 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육
제한), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.10.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62555 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 영태리 342-10 2동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

건물 규모: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 102호

토지 면적: 65.13㎡ (약 19.7평)

건물 면적: 53.46㎡ (약 16.2평) (전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 월롱면 영태리에 위치하며, '파주시농기계임대사업소 파주본소' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

교통 상황으로는 차량의 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 단지 내 도로와 연결되어 있습니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 권리 분석 결과, 소유권 이전, 주택 임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 기재되어 있으나, 모두 말소 대상이 될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2023년 01월 27일 접수된 포천세무서장의 압류로 판단되며, 이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택 임차인으로 안 씨가 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 신청 채권자인 주택도시보증공사는 2026년 06월 10일 자로 대항력 포기 확약서를 제출하였으며, 이에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 것으로 간주됩니다. 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영태리 지역은 단독주택과 함께 소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

이는 주거 기능과 함께 산업 활동이 병행되는 복합적인 상권 형태를 나타냅니다.

인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 내 필요한 소규모 근린생활시설 등이 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 이용 시 주변 도로망을 통해 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 본 건 주변으로 파주시농기계임대사업소 파주본소가 위치하며, 더 넓은 범위의 생활 편의시설(학교, 마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다. 월롱초등학교는 약 1.5km, 월롱역은 약 2.5km 거리에 있습니다.

주변 환경: 북측 및 서측 방면으로 소규모 공장 및 창고가 일부 혼재되어 있어, 주거 환경 쾌적성 측면에서 소음이나 분진 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역 내 성장관리계획구역(산업 Zone)으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 전방지역(25km)에 해당하여 군사 시설 보호와 관련된 규제가 적용될 수 있습니다.

주변 환경: 소규모 공장 및 창고가 혼재된 지역 특성상, 운영 시간 등에 따라 생활 소음이나 통행 차량 등으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다.

감정가와 실거래가 격차: 감정가가 1억 5천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 7천 5백만원 수준으로 약 절반 수준의 격차를 보입니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이나, 물건 자체의 특정 요인(하자 등)이 반영되었을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 영태리에 소재한 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 신청 채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 명도 부담을 줄여주는 중요한 요소입니다.

다만, 주변에 주거 시설과 함께 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 지역 특성상 소음, 분진 등의 주거 쾌적성 저하 요인이 있을 수 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 주변 환경을 직접 평가하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸 예상.

무인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없음 (대항력 포기 확약서 확인).

일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 활용 가치 증대.

지역 개발 잠재력: 성장관리계획구역(산업 Zone) 지정으로 향후 지역 발전 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건과 가장 유사한 거래 사례는 2026년 4월에 거래된 53.46㎡ 규모의 다세대주택으로, 7,500만원에 매매되었습니다.

다른 연립주택 거래 사례로는 2025년 2월 47.67㎡ 규모가 4,800만원, 2026년 1월 63.74㎡ 규모가 5,500만원에 거래되었습니다.

제공된 감정가는 150,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다.

이를 고려할 때, 최근 실거래가 수준인 7,500만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 90,000,000원

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 제외됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.