나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1180 [1] 경기도 파주시 탄현면 낙하리 284-34 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 낙하리 소재 '낙하IC' 남동측 근거리에 위치하며 부근은 공장, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 토지임야(자연림 등) 상태임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 30m의 왕복4차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-905(13.11.04))(접합) 가축사육제한구역(젖소 말 닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(지방도363호선(09.04.27))<도로법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

자연림으로 토지상 수목은 토지에 포함되어 감정평가됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경1180 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 탄현면 낙하리 284-34

* 용도: 임야

* 감정가: 509,374,000원

* 토지면적: 991.00㎡ (약 299.8평)

* 토지지분: 991㎡ (전체 토지)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 일산새마을금고 (추정)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 위치및주위환경

* 본건은 경기도 파주시 탄현면 낙하리 소재 '낙하IC' 남동측 근거리에 위치하며 부근은 공장, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 주변 시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제한적으로 확인되었습니다.

1.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* '낙하IC'가 인근에 위치하여 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 형태및이용상태

* 본건은 부정형 토지로, 현재 자연림 상태의 임야로 이용 중임.

* 주의사항에 따라 토지상 수목은 토지에 포함되어 감정평가되었음.

1.4. 인접도로상태

* 동측으로 폭 약 30m의 왕복 4차선 도로에 접해 있음.

1.5. 토지이용계획및제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-905(13.11.04))(접합)에 해당함.

* 또한, 가축사육제한구역(젖소, 말, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 접도구역(지방도363호선(09.04.27))<도로법>

* 준보전산지<산지관리법>에 따라 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 공부와의차이

* 공부상 내용과 실제 현황 사이에 차이는 없음.

1.7. 기타참고사항

* 임대 관계 등 기타 사항은 미상임.

* 제시목록 외 물건은 없음.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (일산새마을금고, 2022-04-06 접수, 채권최고액 3,640,000,000원)

* 인수되는 권리: 등기부상 기재된 권리(근저당, 지상권, 압류 등)는 모두 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재와 달리, 등기부상 을2 지상권은 '말소' 처리되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현황 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3. 상권분석

* 본건은 경기도 파주시 탄현면 낙하리 외곽 지역에 위치하며, 주변에 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역임.

* 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 분석 대상으로는 부적합함.

* 인근 '낙하IC'를 통한 교통망은 있으나, 직접적인 상권 활성화 요소는 제한적임.

4. 생활정보

* 본건은 자연림 지역으로, 인근 편의시설 및 주거 생활 편의 정보는 제한적임.

* 차량 접근 시 파주시 내의 기반 시설 이용이 가능함.

* '낙하IC'가 근거리에 있어 차량을 이용한 이동은 편리한 편임.

5. 잠재적리스크

* 본건은 임야이며, '자연림'으로 평가되어 있어 토지 개발 시 산지 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 함.

* 계획관리지역이지만, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 접도구역, 준보전산지 등 다수의 용도지역 지정 및 제한 사항이 존재하여 개발 가능성이 제한될 수 있음.

* 공동담보 물건으로, 채무 관계 및 다른 경매 물건의 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 가능성이 있음.

* 토지상 수목이 토지에 포함되어 감정평가되었으나, 수목의 종류, 수량, 상태 등에 따라 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있음.

* 임대차 관계가 미상이나, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 낮아 보임.

6. 종합의견

* 본건은 경기도 파주시 탄현면 소재 자연림 상태의 임야로, 총 감정가는 509,374,000원임.

* 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재하며, 특히 산지 관련 법규 및 보호구역 지정으로 인한 개발 행위가 제한될 수 있음.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 상이한 기재는 확인이 필요함.

* 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 고려가 필요한 부분임.

* 투자는 해당 토지의 개발 가능성, 관련 법규 검토, 주변 토지 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 함.

7. 투자포인트

* '계획관리지역'으로 지정되어 있어, 타 용도지역 대비 개발 잠재력이 존재함.

* '낙하IC' 인근으로 교통 접근성이 양호한 편임.

* 현재로서 인수해야 할 임차인 보증금 등 추가 부담이 없는 점.

8. 예상입찰가

* 본건의 감정가는 509,374,000원임.

* 현재 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능함.

* 다만, 본건은 임야이며 다양한 개발 제한 사항이 존재하고, 공동담보 물건이라는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 충분히 조사한 후, 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.