나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62527 [1] 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-15 폴라리스 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층건내 4층 401호로서,
(사용승인일: 2014.06.05)

외벽: 석재 및 벽돌붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone)
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,
말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한
구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2025.11.19.자 제출한 인수조건 변경 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.
2. 2026. 5. 14.자로 가처분권자 경기신용보증재단이 제출한 사실조회 회신서에 따르면, 가처분 관련 본안소송은 수원회생법원 2023가단1452 사해행위취소 사건이며, 소각하 판결이 내려졌다는 내용의 기재가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62527 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-15 폴라리스 105동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

토지지분: 69㎡ (약 20.87평)

건물면적: 58.49㎡ (약 17.69평)

건물지분: 58.49㎡ (약 17.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2014년 (사용승인일 2014.06.05)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층건 내 4층 401호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역에 해당합니다.

참고로, 감정평가서 요약에는 "본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '파주대원초등학교' 남서측 인근에 위치"한다고 기재되어 있으나, 이는 본건의 실제 소재지인 '경기도 고양시 일산동구 설문동'과 다를 수 있어 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022.03.31 접수 와이즈에셋대부주식회사 근저당 (을5)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

갑구 4번 경기신용보증재단 가처분 (2021.12.10. 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되나, 제척기간 도과로 실효 대상이라는 내용이 기재되어 있습니다. 해당 가처분과 관련된 본안소송(수원회생법원 2023가단1452 사해행위취소)은 소각하 판결이 내려졌습니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 박종철

보증금: 131,250,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.04.30

확정일자: 2021.04.15

배당신고일자: 2023.07.11

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인에게 인수되는 임차인 관련 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리합니다. 예: 박 )

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 설문동 일대는 주로 주거용 다세대주택과 아파트가 분포하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

지역 특성상 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 복합적인 지역 특성을 나타내며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근이 가능하며, 자가용 이용 시 차량 접근도 용이한 편입니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 감정평가서 상 '파주대원초등학교'가 언급되었으나, 실제 위치 및 본건과의 거리에 대한 추가 확인이 필요합니다. 설문동 지역 내 학교 및 교육시설 이용 가능성을 확인해야 합니다.

환경: 공장 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 생활 환경의 쾌적성 및 주변 혐오 시설(예: 축사, 폐기물 처리 시설 등) 유무에 대한 면밀한 현장 조사가 요구됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가처분권리 인수 가능성: 등기부 상 '인수'로 명시된 경기신용보증재단의 가처분 권리는, 본안 소송의 소각하 판결 및 제척기간 도과로 사실상 실효될 가능성이 높습니다. 그러나 법원의 최종 판단에 따라 변동될 수 있는 부분에 대한 주의가 필요합니다.

감정평가서 위치 오류: 감정평가서의 주위환경 설명에서 언급된 '파주시 조리읍' 위치는 본건 소재지('고양시 일산동구 설문동')와 다릅니다. 이는 감정평가의 신뢰도에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사 시 정확한 주변 환경 파악이 중요합니다.

지역 개발 및 환경: 공장, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 향후 주변 개발 계획 및 혐오 시설 존재 가능성에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 폴라리스 105동 4층 401호 다세대주택으로, 2014년 건축되어 비교적 신축에 가까운 상태를 유지하고 있습니다.

감정가는 1억 6천만원이며, 건물 면적은 58.49㎡(약 17.69평)입니다.

권리분석상 복잡한 권리 관계가 있으나, 말소기준권리 이하 모든 채권은 매각으로 소멸 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

경기신용보증재단의 가처분은 실효 대상 가능성이 높아 매수인의 부담이 없을 것으로 예상되나, 법적 확실성을 위해 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경은 주거, 상업, 공업, 농업 시설이 혼재된 지역으로, 입지 및 투자 가치는 향후 지역 개발 계획 및 거주 환경 개선 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 짧은 건축 연한으로 인한 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 조건 변경 확약으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 사실상 없습니다.

가처분 관련 소송 결과로 인해 권리 불확실성이 완화될 가능성이 높아 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 물건의 거래가는 약 1억 2천 3백만원에서 1억 6천 2백 5십만원 사이에서 형성되고 있습니다.

건물 전용 면적 58.49㎡ (약 17.69평) 기준으로, 평당 단가는 약 191만원에서 279만원까지 분포하며, 이를 바탕으로 환산 시 약 1억 1천 2백만원에서 1억 6천 3백만원 사이의 가치를 지닙니다.

본건의 감정가 1억 6천만원은 최근 거래가 범위 상단에 위치하며, 특히 75.03㎡ 면적의 물건이 1억 6천 2백 5십만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(58.49㎡)의 적정 가치는 이보다 낮을 것으로 예상됩니다.

권리 관계의 명확성을 확인하고, 소송 결과 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 155,000,000원 사이를 제안합니다. (단, 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 주변 환경 분석 후 최종 결정이 필요합니다.)

제안 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.