나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62463 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 101동 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금신공원'서측 인근에 위치하고 있으며, 인근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 신구옥 혼성지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제104호로서,
외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감
창호: PVC샷시창 마감

이용상태

복층형 다세대주택으로서,
1층: 방, 거실, 주방, 현관
2층: 방2 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 급탕설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4m의 포장 도로(금촌동 420-3)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람(TEL.940-7223))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62463 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 101동 1층104호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 95.05㎡ (약 28.75평)

* 건물면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 신청채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동에 소재하며, '금신공원' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 또한, 파주시청 및 교육지원청 등 주요 관공서가 밀집해 있어 행정 업무가 편리하며, 전통적인 중심지로서 안정감을 주는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 경의중앙선 금촌역 역세권 편의시설이 근방 10분 거리에 위치하고 있어, 인근 신축빌라의 경우 금촌역까지 도보 5~9분 거리로 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 부정형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 4m의 포장 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 자연녹지지역

* 자연취락지구

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 21일자 윤무영 근저당권 (을1)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2025년 3월 4일

* 배당신고일자: 2025년 6월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

* 임차인: 임

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 16일

* 확정일자: 2022년 2월 4일

* 배당신고일자: 2024년 4월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (말소)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리는 없습니다.

* 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 5월 21일 자로 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부상 근저당권, 임차권, 강제경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 주위 일대에 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 소음 및 공해 시설: 본건 인근에서 직접적으로 영향을 미칠 만한 소음이나 공해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시 내에서 쓰레기 소각장 건립 방식에 대한 논란이 제기된 바 있으나, 이는 해당 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 파주시청, 교육지원청 등 주요 관공서가 밀집해 있으며, 금촌역 주변의 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설을 이용하기 용이합니다. 이마트, 운정호수공원, 스타필드 등은 차량으로 약 5분 거리에 위치합니다.

* 교육시설: 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 인근에 금신초등학교가 위치하고 있으며, 다른 유사 부동산 정보에서도 인근 초, 중, 고등학교의 접근성을 언급하고 있습니다.

* 주거 환경: '금신공원' 인근에 위치하며, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 바로 인근에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 없는 임차인으로 분류되었고, 채권자의 대항력 포기 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 배당 여부를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후로 인한 큰 리스크는 없을 것으로 보입니다.

* 파주시 내 개발 지연 사례: 파주 지역 내 타운하우스 건설 사업 지연 및 방치 사례가 보도된 바 있으나, 본건과는 직접적인 연관성이 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 권리상 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 금촌동 중심지 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 공원 인근의 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정평가액 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성된 점은 신중한 입찰가 산정의 필요성을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 물건: 2021년 사용승인으로 최신 건축물에 해당하여 즉시 실거주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리상 안전함: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고 인수하는 권리 및 보증금이 없어 투자 리스크가 적습니다.

* 생활 편의성: 관공서, 상업 시설, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 금촌동 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 310,000,000원

* 최근 실거래가 및 시세 분석 (2026년 5월 기준):

* 비슷한 크기(63.98㎡)의 2층 매물이 220,000,000원에 나와 있습니다.

* 비슷한 크기(71.93㎡, 2022년식)의 매물이 230,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 감정평가액(310,000,000원) 대비 최근 실거래가 및 유사 매물 시세가 낮게 형성되어 있습니다.

* 안전한 투자를 위해 감정평가액 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최근 유사 매물의 거래가격을 고려할 때, 220,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 현재 시장 상황 및 본건의 개별 상태에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.