나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62343 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 106동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""풍동고등학교"" 서측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 다세대주택 및 연립주택단지, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공공시설,
공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 북측 인근 무궁화로변에 노선버스 정류장이
소재하고 있으며, 본건 북서측으로 도보 약10분 거리에 경의중앙선 '풍산역'이 소재
하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2019.10.28.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 공동주택
(다세대주택) 스타팰리스 106동 중 3층 301호로서,
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 드레스룸, 현관 등)으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접 필지와 등고 평탄한 삼각형 토지로서, 현황 다세대주택건물 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 현황 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 본건 내부구조도는 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 인하여 내부를
확인치 못하여, 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 본건 외부관찰 및 인근 탐문 등을
참고하고 본건의 표준적 이용상황을 전제로 하여 개략적으로 작성하였는바 정확한 내부구조
및 이용상황 등은 경매 참여시 재확인을 반드시 요하니 경매 참가인 등은 유의하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62343 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 106동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 335,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 54.65㎡ (약 16.54평)

건물면적: 48.42㎡ (약 14.66평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택단지, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공공시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 본건 북측 인근 무궁화로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 북서측으로 도보 약 10분 거리에 경의중앙선 '풍산역'이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다. (주변 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.)

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 용도

본건은 2019년 10월 28일 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 공동주택(다세대주택) 스타팰리스 106동 중 3층 301호입니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 PVC(하이)샷시 창호로 마감되었습니다.

3.2. 건물 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실, 드레스룸, 현관 등으로 구성된 것으로 파악됩니다. (현장 확인 불가로 집합건축물대장 현황도를 기준으로 작성되었으며, 정확한 내부 구조 및 이용 상황은 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.)

3.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소 기준 권리

본 건물의 말소 기준 권리는 2024년 12월 27일 접수된 동작세무서장의 압류(징세과-티 73811)입니다.

4.2. 인수 및 소멸 권리

말소 기준 권리보다 선순위인 권리가 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되었으나, 해당 물건에는 지상권이 등기되어 있지 않아 소멸될 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 오

보증금: 349,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-07

확정일자: 2021-01-29

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을1)으로 등기되어 있었으나 말소 예정입니다. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

주의사항: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일 자로 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 최근 매매 사례 분석

같은 단지인 스타팰리스 101동-110동에서 2026년 5월 7일에 전용면적 48.4249㎡(약 14.66평)인 매물이 28,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 동일한 건물, 동일한 면적의 거래로, 현재 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

5.2. 예상 시세

최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 28,000만원 내외로 추정됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설과 공원이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

6.2. 교육 시설

단지 서측 인근에 풍동고등학교가 위치하며, 주변에 다수의 교육 시설이 있어 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적/권리적 리스크

주택임차권 등기 및 대항력 있는 임차인(최 )의 존재가 보고되었으나, 신청채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단되어 해당 리스크는 크게 완화되었습니다.

7.2. 물건 상태 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 확인이 어려워 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 개략적으로 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 상태나 구조가 다를 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 2019년 준공된 스타팰리스에 속해 비교적 신축에 해당합니다. 주변 편의시설 및 교통이 양호하며, 풍동고등학교 등 교육 환경도 갖추고 있습니다. 감정가는 335,000,000원으로 책정되었으나, 최근 동일 건물 내 유사 면적 물건이 28,000만원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 적정 수준의 입찰가 산정이 중요합니다. 임차인 관련하여 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점으로 작용합니다. 다만, 내부 확인이 제한적이었던 점은 유의해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 입찰 기회: 유사 물건의 최근 거래가 28,000만원 대비 감정가(33,500만원)를 고려한 합리적인 입찰가 접근 가능.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인에게 지급해야 할 보증금이 없어 실질적인 인수 비용 절감.

* 양호한 입지 및 생활 인프라: 풍동고등학교 인근, 대중교통 접근성 양호, 다양한 근린생활시설 근접.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

10. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 매매 사례가 28,000만원임을 고려할 때, 법적 인수 부담이 없다는 점과 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 27,500만원에서 29,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 물건의 정확한 상태 및 향후 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.