나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88401 [1] 경기도 파주시 법원읍 대능리 4-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 ""천현초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 유사사다리형으로 전으로 이용중이며, 기호(2)는 부정형으로 제시외 수목이 식재되어 있음.

인접 도로상태

기호(1)과 (2)는 지적상 중로에 접하나, 현황은 고저의 차이 등으로 지적상 중로에 접근이 불가능하여, 현황은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2020-06-18), 자연취락지구(2023-03-08)(자연취락지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-07)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
기호(2) : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-07)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 영농여건불리농지(10.12.12)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "" 사진용지""와 같이 제시외물건(수목)이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.
2) 기호(2) 지상에 후첨 "" 사진용지""와 같이 수목이 소재하여 별도 평가하였으므로 경매진행시 수목의 실질 소유권관계 및 수량, 소유권 행사의 제한여부 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 지목 '답'이나 현황 '전'으로 이용중임. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 미반환).
2. 최선순위 지상권자 월롱농업협동조합 지상권 말소동의서 제출(2024.12.31.자)함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경88401 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 대능리 4-3

토지 면적: 847.00㎡ (약 256.22평)

건물 면적: 0.00㎡

지목: 답 (현황: 전)

감정가: 192,269,000원

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 월롱농업협동조합 (경매 신청 채권자로 추정)

매각 물건 명세서 작성일: 2026-05-22

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 파주시 법원읍 소재 천현초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통: 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통 상황은 보통입니다.

도로: 지적상 중로에 접하나, 현황은 고저 차이 등으로 지적상 중로에 접근이 불가능하여 맹지로 이용 중입니다.

1.2. 토지 이용 현황 및 계획

이용 상태: 지목은 '답'이나, 실제로는 '전'으로 이용 중입니다.

용도 지역: 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다.

도시계획: 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

기타 제한: 가축사육제한구역(전부제한)이며, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역(전방지역:25km), 기타(11미터위임))에 해당됩니다. 또한, 영농여건불리농지입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을18 근저당권 (월롱농업협동조합, 2010-09-30, 702,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을14 지상권설정 (월롱농업협동조합, 2005-03-29). 목적은 견고한 건물 및 공작물 또는 수목의 소유이며, 존속기간은 2005년 3월 29일부터 만 30년 (2035년 3월 28일까지)입니다. 이 권리는 매각 후에도 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 갑3 소유권이전 (2005-05-30)

* 을18 근저당권 (2010-09-30)

* 갑6 소유권이전 (2023-05-22)

* 갑7 압류 (국민건강보험공단, 2024-02-28)

* 갑8 임의경매 (2025-02-07)

* 갑9 압류 (국민건강보험공단, 2025-02-14)

* 갑10 압류 (고양세무서장, 2025-10-16)

등기부채권 총액: 702,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 경기도 파주시 법원읍의 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 상업 및 업무 시설보다는 농업 및 전원생활에 적합한 입지 특성을 보입니다. 인근에 천현초등학교가 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 본건 인근에는 천현초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 법원읍 대능리 지역은 캠핑 및 야영 테마의 '법원문화공원'이 조성될 예정으로, 이는 지역의 문화 및 여가 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다. 주변에는 초리포레스트와 같은 자연 친화적인 시설들도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 현황 맹지로서 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 지목이 '답'이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우, 보증금 몰수 및 낙찰 무효의 위험이 있습니다.

* 인수되는 지상권: 최선순위로 설정된 월롱농업협동조합의 지상권(2035년까지 존속)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 토지의 사용 및 처분에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 제시외 수목: 토지 지상에 제시외 수목이 소재하고 있어, 이에 대한 소유권 관계 및 일괄 경매 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 법원읍 대능리 소재 토지로, 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속합니다. 지목은 답이나 현황은 전으로 이용 중이며, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점을 유의해야 합니다. 가장 큰 우려 사항은 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권이 존재한다는 점입니다. 이 지상권은 2035년까지 존속하므로, 토지의 자유로운 이용 및 개발에 심각한 제약을 줄 수 있습니다. 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려했을 때, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 자연녹지지역 및 자연취락지구 내 토지로서, 장기적인 관점에서 토지 이용 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 천현초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 매각 대상이 토지 자체이므로, 건물 관련 명도 또는 하자 문제는 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 192,269,000원입니다. 그러나 본 물건은 현황 맹지, 농지취득자격증명 필요, 그리고 가장 치명적인 인수되는 지상권이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 인수되는 지상권은 토지의 실질적 가치를 크게 하락시킬 수 있으므로, 입찰가는 감정가 대비 상당히 보수적으로 산정해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 활용 제약을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.