나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61830 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 537-11 자성빌라 가동 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 ""내유초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 공업용건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건중 지하층 비02호로서,

외벽: 적벽돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대 주택으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터, 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재인 상황에서 건축물대장도상 건축물현황도가 존재하지 않아, 건물 외관 및 탐문조사 의존하여 작성하였으나, 실제 내부구조와 일부 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경61830 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 관산동 537-11, 자성빌라 가동 지하층 비02호

1.3. 용도

다세대주택 (공동주택)

1.4. 건축 연도

1989년 6월 7일 준공

1.5. 감정가

53,000,000원

1.6. 면적

토지 면적: 35.84㎡ (약 10.84평)

건물 면적: 49.32㎡ (약 14.92평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.9. 채권자

이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "내유초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 공업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다. 해당 지역은 주거, 상업, 일부 공업용 건물이 혼재하는 복합적인 특성을 보입니다.

2.2. 건물 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 지하층 비02호로서, 건축물대장상 지하 1층, 지상 2층 규모의 건물입니다. 외벽은 적벽돌붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터, 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2022-04-28)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 공부상 차이

없습니다.

3.3. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상입니다.

* 내부 구조 확인은 이해관계인의 폐문 및 부재, 건축물대장상 건축물 현황도 부재로 인해 외부 탐문 조사에 의존하여 작성되었으며, 실제 내부 구조와 일부 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2025년 1월 24일자 이강규의 강제경매개시결정 (의정부지방법원 고양지원 2025타경61830)이 말소기준권리입니다.

3.5. 등기부 요약

* 2008-06-23 (갑14): 소유권이전 (권리자: 김민아)

* 2021-11-24 (갑15): 소유권이전 (권리자: 황숙희, 매매 금65,000,000원)

* 2025-01-24 (갑16): 강제경매 (권리자: 이강규, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원 (기록상 나타난 채권 총액 기준)

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 공업용 건물 등이 혼재하는 복합적인 성격의 지역입니다.

4.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

4.3. 주변 개발 계획

본 물건이 속한 지역은 성장관리계획구역(주거zone)으로 지정되어 있어, 향후 주거 기능 강화 또는 관련 개발이 추진될 가능성이 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 시설 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거, 상업, 경공업 시설 등이 혼재된 복합 용도 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 지역 상점, 편의점, 식당 등이 소재하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 더 넓은 상업 및 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 교육시설

내유초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.4. 주요 설비

본 건물의 주요 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 금액은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 내부 구조 확인 불가

내부 구조 확인이 이루어지지 않아 실제와 다를 수 있는 점은 주의해야 할 리스크 요인입니다.

6.3. 건축 연도

1989년 준공 건물로, 건축 연령이 높아 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 5300만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없으며, 내부 구조 확인이 어려운 점과 건축 연도를 고려해야 합니다. 주변 지역은 주택, 상업, 일부 공업 시설 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역이며, 내유초등학교와 근접해 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

감정가가 5,300만원으로, 주변 최근 실거래가격을 고려할 때 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 성장관리구역 지정

주거지역으로 지정된 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적

토지 및 건물 면적이 작아 관리 및 운영 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

입력된 최근 매매 정보(2026년 6월 거래)를 분석한 결과, 인근 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 5일 거래: 48.12㎡ (약 14.56평), 1992년식, 6,300만원 (약 432.7만원/평)

* 2026년 6월 2일 거래: 52.17㎡ (약 15.78평), 2015년식, 14,300만원 (약 906.2만원/평)

* 2026년 6월 2일 거래: 59.64㎡ (약 18.04평), 2001년식, 9,100만원 (약 504.4만원/평)

본건의 면적은 49.32㎡(약 14.92평)이며, 건축 연도 1989년입니다. 본건과 유사한 면적(48.12㎡)의 거래가 6,300만원이었으며, 건축 연도(1992년)도 유사합니다. 다만, 본건은 지하층이고 건축 연도가 더 오래되었다는 점, 그리고 내부 구조 미확인이라는 리스크 요인이 존재합니다.

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가(5,300만원)는 가장 최근 거래된 유사 면적의 시세(6,300만원)보다 낮게 책정되어 있습니다. 본건의 지하층 및 노후도, 내부 미확인 리스크를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가보다 소폭 높거나 시세 하단부 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.