나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61137 [1] 경기도 파주시 탄현면 갈현리 359-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(9)는 경기도 파주시 탄현면 갈현리 소재 '갈현초등학교' 남동측 인근에 위치
하고 있는 계획관리지역내의 부동산으로서, 주위는 동류형의 단독주택지대와 전.답 등 순수
농경지대, 경지정리지대, 초등학교 및 어린이집 등 교육시설지대, 마을회관, 소규모의 점포
등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 갈현로 등 주요도로가 지나고 있어서,
대중교통이용 등 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1)-(9)모두 인접지 대비 등고 평탄한 토지로서, 기호(1)은 자루형, 기호(2)는 사다리
형태로 공부상 지목이 모두 전이나, 현황상 주변토지의 이용상황, 주변환경 등을 종합적으
로 고려하였을 때 전기타(주거용지)로, 기호(3)-(5)는 세장형태이며 기호(9)는 사다리형태
로서, 기준시점 현재 각각 단독주택부지로 이용중에 있으며, 기호(6),(7)은 공부상 지목이
모두 대이나, 기호(6)은 세장형태, 그리고 기호(7)은 부정형태로서, 현황상 각각 진입도로
로 이용중인 도로이며, 기호(8)은 부정형태로서 주거용지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2)의 남동측으로, 기호(3)-(6),(9)는 북서측으로, 기호(7)은 북서측 및 북동측으
로 개설된 도로로 그리고 기호(8)은 남서측으로 각각 노폭 약 4-5M 내외정도의 포장도로에
한면이 접하여 있는 세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(8)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역, 군사기
지 및 군사시설기타(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30), 역사문화환경보
존지역(장릉)이며,
기호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역, 군사기지
및 군사시설기타(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)이고,
기호(6),(7)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역, 군사기
지 및 군사시설기타(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30), 역사문화환경보
존지역(장릉)임. 그리고,
기호(3),(4),(5),(9)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역
군사기지 및 군사시설기타(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30), 역사문화
환경보존지역(장릉)임.

제시목록 외의 물건

기호(3),(4),(5),(9) 지상에 각각 단독주택 1개동(4필지상에 총4개동)이 소재하고 있으며,
기호((1),(2),(8)지상에는 외관상 공동주택 용도로 추정되는 철근콘크리트 구조물이 공사
가 중단된 채 기초적인 뼈대만 남아있는 상태인 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

상기 3항의 '형태 및 이용상태' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 기호(3)-(5),(9) 지상에 각각 소재하고 있는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트
지붕 3층 단독주택 4개동(일반건축물대장상에 각각 등재되어 있음)에 대한 감정평가
액은 별도로 감정평가하여 회보한 '2025타경965'호를 참조하시기 바람.
* 본건 기호(1),(2),(8) 지상에 소재하고 있는 외관상 공동주택 용도로 추정되는 철근
콘크리트 4층 구조물인 제시외 건물(ㄱ)은 기준시점 현재 기초적인 건물의 뼈대구조
만 남은 채, 공사가 중단된 상태로 방치되어 있을 뿐만 아니라, 본건에 대한 평가는
토지만의 평가인 점 등을 감안하여 이를 평가에서 제외하였으며, 참고적으로 제시외
건물로 인하여 당해 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 '토지감정평
가명세표'상의 비고란에 함께 병기하였으니 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 1,2,8 토지 지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외(감정평가서상 ㄱ).
2. 매각시 위 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명. 목록 1,2,8 토지에 대한 최저매각가격은 제시외건물로 인해 소유권 행사 제한 받는 가격임(감정평가서 참조).
3. 목록 1,2 토지는 공부상 '전'이나, 현황 '주거용지'로 이용중이고, 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출요(2025.02.19.자 탄현면 사실조회 참조)(미제출시 보증금 미반환).
4. 목록 3,4,5,9 토지는 단독주택부지로 이용중임.
5. 목록 6,7 토지는 공부상 '대'이나, 현황 '도로'로 이용중임.
6. 목록 8 토지는 '주거용지'로 이용중임.
7. 목록 10,11,12,13 건물은 모두 단독주택이며, 감정평가서 작성 시점 기준 모두 공실임.
8. 목록 10,11,12,13 건물의 현황 및 일반건축물대장에는 각 옥탑층이 소재하고 있는 바, 이를 연면적에 각 포함하여 감정평가 되었음.
9. 이 사건 매각대상부동산에 유치권 행사 중 현수막이 게시되어 있고, 수인의 유치권신고서(주식회사 대영건설:2025.04.21.자, 다가구주택 공사 비용 275,000,000원, 주식회사 일신이앤지:2025.04.22.자, 공동주택신축 공사 비용 734,602,420원, 김영진:2025.05.08.자 다가구주택 공사 비용 50,000,000원, 이형만:2026.03.03.자 공사대금비용 35,500,000원, 강성인:2026.05.04.자, 다가구주택 공사 비용 10,000,000원 )가 제출되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경61137 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 갈현리 359-3

용도: 단독주택

감정가: 금1,305,098,920원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOOOOO (새마을금고중앙회, 북인천새마을금고 등)

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 법정지상권 등 복잡한 권리관계 존재

1.2. 면적 정보

토지면적: 1133.00㎡ (약 342.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 331.20㎡ (약 100.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 갈현리 소재 '갈현초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택지대, 전·답 등 농경지대, 교육시설지대 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 갈현로 등 주요 도로가 인접해 있어 대중교통 이용을 포함한 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 현황

토지 대부분은 공부상 지목과 달리 현황상 주거용지 또는 단독주택부지로 이용 중입니다.

일부 토지(기호 6, 7)는 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

인접 도로로는 약 4-5m 내외의 포장도로에 한 면이 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(장릉) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

소유권이전: 오남석 (1991-06-04)

근저당: 새마을금고중앙회 (2022-12-05, ₩2,379,000,000) - 말소기준권리

가압류: 안광해 (2024-04-04, ₩246,000,000)

임의경매: 북인천새마을금고 (2025-01-16, ₩1,947,015,220) - 본건 경매 개시

등기부채권 총액: 금2,625,000,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

소유권보존: 오남석 (2025-02-10)

임의경매: 북인천새마을금고 (2025-02-28, ₩1,000)

가압류: 북인천새마을금고 (2025-03-05, ₩1,830,000,000)

등기부채권 총액: 금1,830,000,000원

3.3. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리는 2022년 12월 5일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권입니다.

상기 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 특이권리 (유치권, 법정지상권)

다수의 유치권 신고(주식회사 대영건설, 주식회사 일신이앤지, 김영진, 이형만, 강성인)가 제출되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

제시외 건물(ㄱ) 존재로 인한 법정지상권 성립 여부 또한 불분명하며, 이는 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았으나, 인수할 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 상업적 기능보다는 주거 및 생산적 기능이 강한 지역입니다. 주변에 소규모 점포가 혼재하나, 활발한 상권 형성보다는 지역 커뮤니티 중심의 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 갈현초등학교, 어린이집 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 편의성

갈현로 등 주요 도로 접근성이 좋으며, 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

5.3. 주거 환경

단독주택지와 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 여부

여러 건의 유치권 신고가 접수되었으나 성립 여부가 불분명하여, 명도 과정에서 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부

토지 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 해당 토지의 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

6.3. 농지취득자격증명

토지 일부(목록 1, 2)가 공부상 '전'이나 현황 '주거용지'로 이용 중이므로, 특별 매각 조건으로 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

목록 1, 2, 8 토지 지상의 제시외 건물(ㄱ)은 매각 대상에서 제외되나, 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 건물 상태 (공실)

매각 대상 건물(10, 11, 12, 13)은 감정평가 시점 기준 모두 공실 상태인 것으로 확인되었습니다.

6.6. 중복병합사건

본건은 중복병합사건으로, 여러 경매 사건이 묶여 진행될 수 있어 권리 관계가 더욱 복잡할 수 있습니다.

6.7. 미완공/중단 건물

제시외 건물(ㄱ)은 기초 뼈대만 남아 공사가 중단된 상태로 방치되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 탄현면 갈현리 소재 계획관리지역 내 대규모 단독주택 부지 및 건물 일괄 매각 물건입니다.

등기부상 채무 총액은 상당하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

그러나, 다수의 유치권 신고 및 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 요구 등 복잡하고 잠재적인 리스크가 존재합니다.

건물들은 현재 공실 상태이며, 향후 명도 및 권리 관계 해결에 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 1,133㎡에 달하는 넓은 토지를 일괄 매각받아 활용할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 주요 도로 접근성이 양호하고, 학교 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 해결할 경우, 시세 대비 저평가된 가치를 확보할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 금1,305,098,920원입니다.

매각으로 소멸되지 않을 수 있는 유치권(신고 총액 약 금1,070,000,000원) 및 법정지상권 성립 가능성은 입찰가 산정에 매우 중요한 변수입니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.

제공된 주변 시세 정보(다세대 주택 175,000,000원)는 본건(단독주택)과 직접 비교하기 어렵습니다.

안정적인 투자를 위해서는 유치권 및 법정지상권의 성립 여부를 명확히 확인하고, 명도 비용, 법정지상권 관련 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하되, 현장 조사 결과에 따라 가감이 필요합니다.

따라서, 현 시점에서의 잠정적인 예상 입찰가는 금900,000,000원에서 금1,050,000,000원 범위로 예상됩니다. 정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사와 권리 관계 명확화 이후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.