나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경268 [1] 서울특별시 강동구 강일동 고덕강일공공주택지구근린생활용지4-3블럭 성산타워2 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경268 [1] 서울특별시 강동구 강일동 고덕강일공공주택지구근린생활용지4-3블럭 성산타워2 5층501호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경268
• 주소: 서울특별시 강동구 강일동 고덕강일공공주택지구근린생활용지4-3블럭 성산타워2 5층501호
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매4계 2025타경268 | 소재지: 서울특별시 강동구 강일동 고덕강일공공주택지구근린생활용지4-3블럭 성산타워2 5층501호 | 감정가: 432,000,000원 | 최저가: 276,480,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경268 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 강일동 고덕강일공공주택지구근린생활용지4-3블럭 성산타워2 5층501호

용도: 근린생활시설

감정가: 432,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 67.98㎡ (약 20.57평)

건물 지분율: 6798 (주의: 실제 지분율 또는 면적 표기 오류 가능성 있음, 일괄매각 대상)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2023.04.07 (신축 건물)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상5층 건물 내 제5층 제501호

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 '서울강빛초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도 역시 보통입니다. 고덕강일 공공주택지구는 계획적으로 개발된 지역으로, 향후 자족기능이 확대될 것으로 기대됩니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

본 건물은 2023년 4월 7일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축 건물이며, 본건은 그 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 타일 및 내부 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소화, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측 20M, 북동측 16M, 남동측 12M 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 준주거지역, 중로 1·2·3류 등에 해당하며, 공공주택지구 내 위치합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 주OOOOOOOO의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다. 현재 소유자인 김OO이 채무자이기도 합니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '대지권미등기' 특이사항입니다. 이는 건물 소유주가 해당 건물이 지어진 토지에 대한 권리(지분)가 아직 등기되지 않았음을 의미합니다. 다만, 본 건은 토지/건물 일괄매각 대상이며, 대지권 미등기 상태이나 평가에 포함되어 매각 절차가 진행됩니다. 채권자로부터 분양계약서 사본 및 분양대금 영수증이 제출되어 있어, 분양 관련 권리 관계 확인에 참고할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

본건은 고덕강일 공공주택지구 내 근린생활시설로, 대규모 아파트 단지를 배후 수요로 하고 있습니다. 서울강빛초등학교 인근이라는 점은 학원 등 교육 관련 업종에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 고덕비즈밸리 등 자족 기능이 확대되고 있으며, 이케아 입점 등 상권 활성화 요소도 있습니다. 현재 '스마트해법수학'으로 이용 중인 점을 감안할 때, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 상권 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

서울특별시 강동구 강일동에 위치하여 서울 생활권으로의 접근성이 좋습니다. 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주변 아파트 단지들의 생활 편의시설 이용도 편리합니다. 차량 이용 시 강변북로, 올림픽대로 등 주요 간선도로 접근이 용이하여 교통 환경도 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 이는 건물 자체의 물리적 하자보다 법률적, 행정적 절차의 복잡성과 시간 소요, 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 매각 후에도 대지권 등기 완료까지 주의 깊은 확인과 조치가 필요합니다. 또한, '임대관계 미상'으로 명시되어 있어 현재 임차인 현황 및 조건 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 다양한 도시계획시설 저촉은 향후 건물 이용이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 과거 고덕강일지구 내에서 폐기물처리시설, 소각장 등 기피 시설 설치 논란이 있었으나, 본건과는 직접적인 관련성이 낮을 것으로 보입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 신축 상가로, 67.98㎡(약 20.57평)의 면적과 4억 3천 2백만원의 감정가를 가진 매력적인 물건입니다. 서울강빛초등학교 인근, 고덕강일 공공주택지구 내 위치하여 잠재적 가치가 높습니다. 다만, '대지권 미등기'라는 명확한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 법률 검토와 예상 비용 산정이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 투자한다면, 신축 상가로서의 가치와 함께 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 신축 상가: 2023년 완공된 건물로, 내부 상태가 양호하며 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

- 배후 수요: 고덕강일 공공주택지구의 풍부한 배후 수요를 기반으로 합니다.

- 교육 시설 인접: 초등학교 인근 위치는 학원 및 교육 관련 업종에 유리한 입지 조건을 제공합니다.

- 개발 호재: 고덕비즈밸리 조성, 강동IC, 9호선 연장 계획 등 지역 개발 호재가 존재합니다.

- 잠재적 가치 상승: '대지권 미등기' 리스크 해소 시, 실질적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계