나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11826 [1] 서울특별시 강북구 번동 148-500 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 '북서울꿈의숲' 동측 인접지로서.
인근은 아파트 단지, 다세대주택 등이 소재하는 주거지역으로서, 주거지로서의 제반여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근 마을버스정류장까지 도보로 약 1분정도 소요되어 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 아파트 건물 내 제7층 702호로서,
외벽은 몰탈위페인팅 마감,
내벽은 벽지 및 일부 타일 마감,
창호는 알미늄샷시 이중창 등으로 이용됨.

이용상태

방3,거실,주방,욕실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급탕설비,난방설비,도시가스설비,승강기설비,소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서, 남고북저의 완경사지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>[이하공란]

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11826 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 148-500 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 449,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.31㎡ (약 8.56평)

토지지분: 28.31㎡ (약 8.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.10㎡ (약 21.51평) - 전용면적 기준

건물지분: 71.1㎡ (약 21.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 (정확한 채권자명은 제공된 정보에 기재되지 않음)

1.4. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강북구 번동 소재 '북서울꿈의숲' 동측에 인접해 있으며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택 등이 소재하는 주거지역으로서 주거 여건은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 마을버스정류장까지 도보 약 1분 소요되어 교통 사정은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 아파트 건물 내 제7층 702호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 이중창 등으로 마감됨.

* 이용상태: 방 3, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급탕설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 남고북저의 완경사지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 강북구 번동에 위치하며, 북서울꿈의숲 동측에 인접해 있습니다. 주변은 아파트 단지와 다세대·연립주택이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통환경

차량 접근성이 양호하며, 인근 마을버스정류장이 도보 약 1분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 생활 및 편의시설

* 공원: 단지 인근에 서울의 대표적인 대형 녹지공원인 북서울꿈의숲이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 마을버스정류장이 도보 1분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 상권: 번동 상권은 아파트 단지 및 다세대·연립주택 밀집 지역으로, 대로변을 중심으로 소규모 상점과 생활 서비스 업종이 분포해 있습니다. 대형 상권과의 거리가 다소 있지만, 이는 상권 과열을 피할 수 있는 요인이기도 합니다.

* 재개발: 번동 148번지 일대는 신속통합기획을 통해 약 3,320세대 규모의 대단지로 재개발될 예정이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 최지훈, 박가인 (협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 오케이저축은행 (말소기준권리, 2019-01-24, 금 100,800,000원 및 금 223,200,000원)

* 근저당권: 주식회사토포스파이낸셜대부 (2021-11-08, 금 135,000,000원)

* 근저당권부채권질권설정: 안선주 외 1명 (2021-11-08, 금 135,000,000원)

* 압류: 강북구 (2024-12-20, 세무 관련)

* 임의경매: 오케이저축은행 (2025-02-10, 채권액 285,409,474원, 사건번호 2025타경11826)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리가 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 다만, '기타 참고사항'에 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 소유자인지 임차인인지, 혹은 임차인이 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등의 상세 내용은 확인이 필요합니다. 임대 관계가 불분명한 경우, 예상치 못한 명도 비용이나 분쟁이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

번동 지역은 아파트 단지와 다세대·연립주택이 밀집된 주거 중심 상권입니다. 상권은 1층 근린생활시설과 상부 주거 공간이 결합된 건물이 많으며, 대로변을 중심으로 소규모 상점 및 생활 서비스 업종이 분포하고 있습니다.

4.2. 상권 규모 및 경쟁

수유역, 미아사거리역 인근의 대형 상권과 비교하면 상업 규모나 유동 인구 측면에서 차이가 있습니다. 하지만 이는 대형 프랜차이즈와의 경쟁이 상대적으로 덜하다는 장점으로 작용할 수 있으며, 일정 수준의 고정 수요를 확보한 업종에게는 안정적인 운영 환경을 제공합니다.

4.3. 인구 특성

번동 지역은 최근 몇 년간 인구 변동이 크지 않은 안정적인 구조를 보이며, 중·장년층 및 고령층 비중이 상대적으로 높은 편입니다. 또한, 장기 거주 가구 비율이 높아 '정착형 주거지'로서의 특성을 가지며, 소비 성향은 안정성과 실용성을 중시하는 경향이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 난방: 도시가스 개별난방 (추정)

* 설비: 위생 및 급탕, 난방, 도시가스, 승강기, 소화전 설비 구비

* 주변 시설: 북서울꿈의숲 공원 인접으로 쾌적한 주거환경 제공.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 현재 점유자 또는 임차인의 현황 및 권리관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

6.3. 주변 환경 리스크

본 건 인근에서 직·간접적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, '혐오시설'은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 해당 지역의 개발 계획(재개발 등) 추진 시 주민 반대 등의 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 지역 재개발 현황

번동 148번지 일대는 대규모 재개발이 예정되어 있어 잠재적 가치 상승이 기대되지만, 이로 인한 일시적인 소음, 먼지 등 불편이나 주변 시세 변동 가능성이 존재합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 북서울꿈의숲 인접 쾌적성

도심 속 대규모 공원인 북서울꿈의숲이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

7.2. 교통 편의성

마을버스정류장이 도보 1분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

7.3. 미래 가치 상승 잠재력

번동 148번지 일대 대규모 재개발 사업 추진(최고 29층, 3,320세대 규모)이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다.

7.4. 주거 편의시설

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 번동에 위치한 아파트로, 북서울꿈의숲에 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으며 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 인근 지역의 대규모 재개발 사업 추진은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부와 '임대관계 미상'인 점은 낙찰 후 인수 부담 및 명도 관련 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 449,000,000원입니다. 총 채무액은 약 459,000,000원으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 권리 분석 결과(인수되는 권리 유무 및 그 가치), 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정이 어렵다는 점을 양해 부탁드립니다. 투자자는 개별적인 시장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.