나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7585 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대
주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 6층 602호로서,
(사용승인일: 2021.02.22.)

외벽: 셕재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대)의
부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7585 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 6층 602호

사용승인일: 2021년 02월 22일

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물면적: 29.69㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.69㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 특이사항

감정가: 333,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

2021.02. 25: 소유권보존 (양소연)

2021.05. 18: 소유권이전 (백상훈)

2022.11. 10: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

2023.03. 09: 주택임차권 (이유빈) - 말소

2023.03. 21: 압류 (부평세무서장) - 말소

2025.03. 31: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 (본건)

2025.04. 08: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

총 등기부채권 금액: 1,093,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-10

확정일자: 2021-03-15

배당신고일자: 2023-03-09

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었음.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-30

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-30

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한

보증금: 500,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2023-08-28

확정일자: 2025-05-02

배당신고일자: 2025-06-24

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리 분석 종합

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 2022년 11월 10일자 가압류입니다. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 이전, 소유권 보존)를 제외한 후순위 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 거래된 인근 건물들의 가격은 다음과 같습니다.

- M펠리체(830-5): 2018년 건축, 37.05㎡, 30,000만원 (약 810만원/㎡)

- 한양(343-28): 2000년 건축, 53.84㎡, 25,500만원 (약 474만원/㎡)

- 기린아트빌라: 1995년 건축, 41.32㎡, 16,900만원 (약 409만원/㎡)

본건(에코하우스, 29.69㎡, 2021년 건축)의 감정가는 333,000,000원입니다. 이는 주변 시세 대비 신축 연식에 따른 가치 상승을 반영한 것으로 판단됩니다. 특히 M펠리체와 비교 시, 본건은 건축 연도가 3년 더 최신이며 면적이 작음에도 불구하고 감정가가 높게 책정되었습니다.

4.2. 시장 동향

강서구 화곡동 일대는 다세대 및 도시형생활주택이 밀집된 지역으로, 신축 건물의 경우 수요가 꾸준한 편입니다. 다만, 최근 거래된 older buildings과의 가격 차이가 크게 나타나는 점은 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 2021년 2월 22일에 사용 승인된 에코하우스 건물의 6층 602호입니다. 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 화재 경보 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

본건 인근에는 화원중학교가 위치하며, 주택가로서 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 특별히 혐오시설이 파악되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 후순위 권리는 말소될 예정이나, "임차인 이유빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 한다는 주의사항이 존재합니다. 비록 대항력은 없으나, 명확한 인수 조건 확인 및 임차인과의 소통이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 이 및 한 씨의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 보증금/차임이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다. 임차인 한 씨의 경우, 확정일자(2025-05-02)가 경매 신청일(2025-03-31) 이후로 기재되어 있어 특이사항으로 파악됩니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 경매 신청인으로 강제 경매를 진행 중이며, 등기부상 채무는 말소될 예정입니다. 다만, 임차인 관련 조건부 매각 사항이 존재하여 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2021년)에 신축된 건물로 상품성이 우수함.

* 강서구 화곡동 일대는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역임.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확함 (다만, 조건부 매각 사항은 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 333,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매가격을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 신축 연식(2021년) 및 HUG의 채권자 지위, 공동담보 물건이라는 점 등을 감안하여, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종적인 입찰가는 본건의 조건부 매각 사항, 임차인과의 명확한 협의 결과, 그리고 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가를 바탕으로 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가 제안: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.