나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1122 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 265-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 남원읍 신흥리 소재 ""흥산초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 농촌 주택지대로 단독주택, 과수원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 정기교통노선 인근에 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형이며 인접도로 대비 대체로 평탄한 주거나지임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1122 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 265-2

용도: 대지

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종부강신용협동조합

1.2. 감정평가 및 매각 대상

감정가: 361,746,000원

토지면적: 893.20㎡ (약 270.18평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

1.3. 토지 관련 정보

용도지역: 계획관리지역, 자연취락지구

토지 이용 제한: 가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역

토지 현황: 부정형, 인접 도로 대비 대체로 평탄한 주거나지

인접 도로: 북서측 노폭 약 4m 도로 접함

1.4. 등기부 요약

등기구분: 갑4, 갑5 (소유권이전: 홍순권, 임민)

등기구분: 을5 (근저당권: 세종부강신용협동조합, 2022-12-02, 290,000,000원, 말소기준권리)

등기구분: 을6 (지상권설정: 세종부강신용협동조합, 말소)

등기구분: 갑6 (임의경매: 세종부강신용협동조합, 2025-04-07, 244,699,368원)

등기부채권 총액: 290,000,000원

1.5. 물건명세서 요약

작성일: 2026-02-03

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

특이사항: 일부 지상에 석재가 야적되어 있음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리에 소재하며, "흥산초등학교" 북동측 근거리에 위치합니다.

주변 지역은 농촌 주택지대로서 단독주택과 과수원이 혼재된 전원적인 환경입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 정기 교통 노선이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건지는 북서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 경매는 세종부강신용협동조합의 신청에 따른 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 2일 접수된 세종부강신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 290,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 '을6'로 기재된 세종부강신용협동조합의 지상권은 등기부상 말소 기재되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다.

이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하며, 지상권의 정확한 내용(존속기간, 범위, 지료 등)을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 서귀포시 남원읍 신흥리는 주로 농촌 및 전원 주거 형태를 띠고 있습니다.

단독주택과 과수원이 혼재되어 있어, 상업 시설이 밀집한 도심 지역과는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 편의시설 및 주변 환경

가장 가까운 교육 시설로는 흥산초등학교가 있습니다.

인근에 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량으로 서귀포 시내 등지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 대체로 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

가장 가까운 교육 시설은 흥산초등학교입니다.

대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 서귀포 시내에 위치하며, 차량으로 약 20~30분가량 소요될 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

자연 경관이 우수하며, 과수원과 단독주택이 혼재된 전원적인 생활 환경을 제공합니다.

신흥리 지역은 동백마을로도 알려져 있으며, 동백나무 군락지와 동백기름 생산 등 지역 특색을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 다음과 같은 다양한 토지 이용 제한을 받고 있습니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 지하수자원특별관리구역

이러한 규제들은 건축 및 개발 행위에 상당한 제약을 가할 수 있으며, 개발 시 엄격한 허가 절차와 조건이 요구될 수 있습니다.

6.2. 야적된 석재

물건명세서상 일부 지상에 석재가 야적되어 있다는 점은 낙찰 후 해당 석재의 처리 문제로 인한 추가 비용 발생 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 인수되는 지상권

등기부상 말소되지 않는 권리로서 지상권이 명시되어 있는 점은 본 건의 가장 중대한 리스크 요인입니다.

지상권은 토지 소유권과는 별개로 타인이 해당 토지를 사용할 수 있는 권리로, 그 범위, 존속 기간, 지료 등을 면밀히 확인해야 합니다. 만약 지상권이 존속한다면 토지 이용에 심각한 제약이 따르며, 이는 곧 토지 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍의 조용하고 자연 친화적인 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 학교와의 근접성 및 제주도 토지의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

그러나 토지 이용에 대한 다양한 환경 및 법규상의 제한(경관, 생태, 지하수 보호 등)이 복합적으로 적용되어 있어, 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 낙찰 후 토지 활용에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 해당 지상권의 구체적인 내용을 철저히 확인해야 합니다.

현재 파악된 정보만으로는 토지의 명확한 수익 창출 가능성이나 개발 잠재력을 단정하기 어려우며, 높은 수준의 권리 분석과 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 전반적인 부동산 가치 상승 잠재력과 더불어, 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 자연 친화적인 환경을 활용하여 개인 주택, 별장, 또는 소규모 힐링 공간 등 특정 목적의 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 다만, 투자 결정 전 반드시 해당 지역의 복잡한 토지 이용 규제와 말소되지 않는 지상권의 정확한 법적 효력 및 부담 내용을 전문가와 함께 면밀히 파악하고, 예상되는 개발 및 활용 시나리오에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 361,746,000원을 기준으로 검토합니다.

입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현장 조사 결과 (석재 야적 등 현황 파악)

* 권리 분석 결과 (특히 인수되는 지상권의 영향력 및 가치 평가)

* 인근 부동산 시세 및 토지 시장 동향

* 관련 법규에 따른 개발 및 이용의 제약 수준

* 잠재적 리스크 요인에 대한 할인율 적용

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기에 한계가 있습니다. 따라서 현장 방문, 법률 및 부동산 전문가의 상세 분석을 통한 추가 정보 확보가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.