나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1130 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 1589 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 소재 ""판포리마을회관"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 북서측 인근에 일주서로(1132번 지방도)가 소재하며, 본건으로의 제반차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전(조경수 식재)임.
기호(2): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전(조경수 식재)임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
기호(2): 지적상 맹지이나, 인접필지(기호 1)를 경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각.
농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
조경수, 대석 및 조경석 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 토지

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1130 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 1589

* 용도: 전

* 감정가: 1025995000원

* 토지면적: 4735.00㎡ (약 1432.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 선순위지상권, 토지만매각, 법정지상권

* 주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환하지 아니함). 조경수, 대석 및 조경석 매각 제외.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 소재 "판포리마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 북서측 인근에 일주서로(1132번 지방도)가 소재하여 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통상황은 무난합니다.

* 형태 및 이용상태: 기호(1) 및 기호(2) 토지 모두 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전(조경수 식재)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 기호(2) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 필지(기호 1)를 경유하여 출입 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 19일 접수된 제주와이신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 용석철 (2018-12-31), 조의웅 (2022-04-25)

* 지상권 설정: 제주와이신용협동조합 (2022-04-25, 인수). 목적은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유 범위를 토지의 전부로 하며, 존속기간은 설정등기일로부터 만 30년입니다.

* 근저당권: 제주와이신용협동조합 (2023-10-19, 말소), 정병식 (2024-03-20, 말소)

* 가압류: 제주신용보증재단 (2025-02-25, 말소)

* 임의경매: 제주와이신용협동조합 (2025-04-07, 말소)

* 압류: 제주세무서장 (2025-05-02, 말소)

* 등기부 채권 총액: 964,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 2번 지상권설정등기(2022.04.25. 등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자가 말소 동의서를 제출했습니다. 그러나 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 지상권의 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건 토지는 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 지역에 위치하며, 주변은 단독주택, 숙박시설, 농경지 등이 혼재된 농촌 및 관광지 혼합 지역의 특성을 보입니다.

* 주변 시설: 외부 지도 서비스나 검색을 통한 구체적인 혐오시설 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 지역 편의시설 및 주거 환경에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 토지는 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 제주도에서는 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하며, 발급에 14일 이상 소요될 수 있습니다.

* 지상권 인수 가능성: 등기부상 '인수'로 기재된 을구 2번 지상권(제주와이신용협동조합, 존속기간 30년)은 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 최종적인 권리 소멸 여부는 등기부 현황과 매각 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

* 법정지상권 불확실성: 제시외 조경수 등에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 지적 경계 불일치: 현장 조사 결과 지적도상 경계와 실제 사용 중인 경계가 불일치할 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

* 조경수 및 조경석 매각 제외 논란: 현재 조경수, 대석 및 조경석은 임차인 소유로 조사되어 매각에서 제외되었으나, 경매 신청 채권자가 이를 토지에 부합된 구성 부분으로 간주하여 매각 목적물에 포함해야 한다는 주장을 제출했습니다. 이에 대한 명확한 결정이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면에 위치한 농지(전)로, 4,735.00㎡(약 1,432.36평)의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 1,025,995,000원입니다. 입지상으로는 지방도 인접 등 접근성이 양호한 편이나, 계획관리지역임에도 불구하고 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 보전 용도 지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

권리관계에서는 특히 '인수'로 표시된 지상권 설정이 중요한 쟁점이며, 이는 매수인에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 필요성과 지적 경계 불일치, 매각 제외 물건에 대한 채권자의 이의 제기 등 여러 복합적인 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내의 농지로, 향후 지역 개발 계획이나 농업적 활용 가능성을 고려한 투자 대상으로 볼 수 있습니다.

* 넓은 면적은 대규모 영농 또는 특정 목적의 토지 이용을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현장 조사, 권리 관계의 명확화, 관련 법규 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 인수될 수 있는 지상권의 가치 평가, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용, 법정지상권 및 매각 제외 물건에 대한 분쟁 해결 가능성 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.