나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7824 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 2939 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 북서측 근거리에 위치하
며, 주위는 전, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을
비롯한 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1~3)은 연접한 토지로 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지
로서, 휴경상태의 전임.

인접 도로상태

일련번호(1): 지적상 맹지로서 일련번호(3) 토지를 경유하여 출입하고 있음.
일련번호(2): 지적상 맹지로서 일련번호(1,3) 토지를 경유하여 출입하고 있음.
일련번호(3): 북측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 일련번호(1~3)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의
재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각. 수목 포함 평가임.
농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 제주지방법원 2025타경7824 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 2939

용도: 전 (밭)

감정평가액: 1,080,734,000원

토지면적: 5177.00㎡ (약 1,566평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 전, 임야 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 다만, 토지 중 일련번호(1)과 (2)는 지적상 맹지로서, 일련번호(3) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다. 일련번호(3) 토지는 북측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다. 본 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

등기부 현황을 분석한 결과, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 근저당권(2017-09-27) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,020,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 구좌읍 하도리의 농경지로, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 전과 임야가 혼재된 농촌 및 자연 경관 지역입니다. 하도초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 시설과의 접근성은 있으나, 상업 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

하도초등학교가 인근에 위치해 있어 기본적인 교육 시설 접근이 가능합니다. 주변으로 자연 경관이 우수하며, 해안 지역이 가까워 제주 특유의 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 상대적으로 인구가 고령화되고 편의시설이 부족하다는 지역 특성도 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매각기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 관할 관청에 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 여부: 토지 중 일부(일련번호 1, 2)가 지적상 맹지로, 인접 토지(일련번호 3)를 경유하여 출입해야 합니다. 이로 인한 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 수목 포함 평가: 토지 지상에 소재하는 수목은 토지와 일체로 평가되어 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 구좌읍 하도리의 농지로서, 감정가는 약 10.8억 원입니다. 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 일부 맹지로서의 접근성 문제가 존재합니다. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 점도 고려해야 합니다. 채무 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 농지: 향후 제주도의 개발 가능성 및 농업 가치를 고려한 장기적 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 총채권액: 감정가 대비 등기부채권 총액이 낮아, 경매 낙찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 자연 경관: 제주 동부 해안 지역의 우수한 자연 경관을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액(1,080,734,000원)과 총 등기부채권액(1,020,000,000원)을 참고하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 본 물건의 취득을 위해서는 최소한의 입찰 보증금(감정가의 10%) 외에 낙찰가 전액을 부담해야 합니다. 성공적인 투자를 위해서는 주변 시세, 향후 토지 이용 계획, 농지 취득 자격 요건 충족 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 지역 부동산 시장 분석, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

참고: 제주 제주시 구좌읍 하도리 2939번지 특정 주소 주변에서 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 구좌읍 지역 내에 제주환경자원순환센터(폐기물 처리 시설)가 위치해 있으나, 하도리 2939번지로부터의 구체적인 거리나 영향 범위는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.