나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1108 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 654-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 “서귀포초등학교” 남서측 인근에
위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정
보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 15m 내외 및 남서측으로 폭 약 2~3m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 준주거지역 , 고도지구(15m이하) , 고도지구(20m이하) , 방화지구 ,
소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023.
10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(서귀진지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주
서귀포층 패류화석 산지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립
제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별
관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층건으로서,
(사용승인일자:2013.06.07)
외벽: 타일, 노출콘크리트마감 등
내벽: 벽지, 내부인테리어마감 등
바닥: 강화마루 및 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
조경수, 조경석, 돌담 포함 평가임.
전기자동차 충전시설 1식 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1108 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 654-5

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 3,804,047,600원

* 토지면적: 861.00㎡ (약 260.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 978.30㎡ (약 296.55평)

* 건물 제시외면적: 303.00㎡ (약 91.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각 포함 물건: 조경수, 조경석, 돌담, 전기자동차 충전시설 1식

1.3. 경매 및 채권자 정보

* 채권자: 평리새마을금고 (등기부상 말소기준 권리 제공자 및 경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보, 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 “서귀포초등학교” 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기버스 노선이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 본건 남동측으로 폭 약 15m 내외 및 남서측으로 폭 약 2~3m 내외 포장도로에 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도시계획

* 본건 토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 지정 용도: 일반상업지역, 준주거지역

* 기타 용도지구 및 제한사항: 고도지구(15m/20m 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(다수), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 채권

* 본건의 말소기준권리는 2019년 9월 24일 접수된 평리새마을금고 및 이천새마을금고의 근저당권(을12)입니다.

* 경매 신청 채권자 또한 평리새마을금고(갑10, 건물 을5)로 확인됩니다.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 양

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 양 은 전입일자(2024-05-27)가 말소기준권리(2019-09-24)보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 50,000,000원은 경매 절차상의 배당을 통해 우선 변제받아야 하며, 전액 변제받지 못할 경우 경매 결과에 따라 처리가 달라질 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약 (토지 및 건물)

* 총 채무 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 6,022,269,595원

* 건물 등기부채권 총액: 6,002,632,314원

* 합계: 약 12,024,901,909원

* 본건 감정평가액(3,804,047,600원) 대비 등기부상 채무 총액이 매우 높아, 채권 총액이 시가총액을 초과하고 있습니다. 이는 경매 진행 시 보수적인 입찰가 형성이 필요함을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 상업 활동

* 본건이 소재한 서귀포시 서귀동은 서귀포항 및 주요 관광지와 인접하여 관광객 유동인구가 많고, 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

* 숙박시설 운영에 있어 잠재 수요가 높은 지역으로 판단됩니다.

4.2. 숙박시설 관련 분석

* 본건은 숙박시설로 이용 중이며, 주변의 유사 업종과의 경쟁 및 관광 시즌에 따른 수요 변화 등을 고려한 사업 계획 수립이 필요합니다.

* 상세한 상권 분석 및 경쟁 업소 현황 조사를 통해 수익성 예측을 세밀하게 진행해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 기반 시설

* 본건 인근에 마트, 편의점, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 서귀포시의 중심 상업지역 및 주요 관공서 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교육 시설

* 본건 남서측 인근에 서귀포초등학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 인근 지역에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련 상세

* 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

* 위반 내용은 지상 1층 숙박시설(호스텔) 철근콘크리트구조 25㎡ 및 지상 5층 숙박시설(호스텔) 벽돌조 52㎡입니다.

* 위반건축물은 철거, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등 법적 제재가 따를 수 있어, 취득 후 상당한 비용 및 시간이 소요될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 관련 법규 및 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 부합물

* 제시외 건물(총 303.00㎡) 및 조경수, 조경석, 돌담 등이 매각에 포함되어 평가되었습니다.

* 이는 감정평가액에 반영되었으나, 실제 이용 및 관리 측면에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

* 등기부상 총 채무 총액이 감정평가액을 현저히 초과하고 있습니다.

* 이는 경매 낙찰가율이 낮아질 가능성을 시사하며, 향후 채권자와의 협상 또는 경매 절차 진행에 있어 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가 요약

* 본건은 제주 서귀포시의 우수한 입지에 위치한 숙박시설용 부동산입니다.

* 토지/건물 일괄매각으로 향후 개발 또는 운영 시 용이성이 있습니다.

* 그러나, 일반건축물대장상 위반건축물 등재는 매우 중대한 리스크 요인이며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 입찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부합물 등이 포함되어 있어, 관리 및 활용 계획 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 제주의 관광 및 상업 중심지인 서귀포시에 위치하여 기본적인 입지 가치가 우수합니다.

* 숙박시설 용도로 활용 가능하며, 일괄매각 대상이므로 토지와 건물 동시 확보가 가능합니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

8.2. 잠재적 가치

* 위반건축물 문제를 해결하고 정상적인 건축물 상태로 복구 또는 활용 방안을 찾는다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 서귀포시의 지속적인 관광객 유입으로 인한 숙박 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려 사항

* 본건의 감정가는 3,804,047,600원입니다.

* 그러나, 일반건축물대장상 위반건축물 등재로 인한 철거, 이행강제금, 사용 제한 등의 불이익과 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 또한, 등기부상 총 채무액이 감정가를 크게 상회한다는 점은 경매 낙찰가율 하락에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부합물, 전기차 충전시설 등의 포함 여부도 실제 활용 가치에 영향을 미칩니다.

* 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 5천만원은 배당 여부에 따라 처리되므로 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성은 낮습니다.

9.2. 제안

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 위반건축물에 대한 정확한 현황 조사, 합법화 또는 철거 가능성 및 예상 비용, 그리고 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

* 이러한 추가적인 조사와 전문가 의견을 바탕으로, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

* 본건은 위반건축물 리스크가 매우 크므로, 철저한 사전 조사 후 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.