나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7779 [1] 제주특별자치도 제주시 도련일동 1158 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7779 [1] 제주특별자치도 제주시 도련일동 1158 전 경매

• 사건번호: 2025타경7779
• 주소: 제주특별자치도 제주시 도련일동 1158
• 용도: 전

제주지방법원 경매9계 2025타경7779 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 1158 | 감정가: 745,572,000원 | 최저가: 521,900,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7779 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 1158

용도: 전 (밭)

감정가: 74,557,200원

토지면적: 2384.00㎡ (약 721.16평)

토지지분: 2384㎡ (약 721.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 과수목 및 조경수 포함 평가임.

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 반환 불가).

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 ‘대기고등학교’ 북동측 근거리, 제주시 한림읍 월령리 소재 ‘월령교차로’ 남서측 인근, 제주시 조천읍 대흘리 소재 ‘대흘초등학교’ 남동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

개별 토지(기호)별 상세 정보는 다음과 같습니다.

기호(1,2): 부정형 평지로, 과수원(조경수, 과수목 식재)으로 이용 중입니다.

기호(3,4): 부정형 평지로, 전(조경수 식재)으로 이용 중입니다.

기호(6,7): 일단지의 부정형 평지로, 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 다음과 같습니다.

기호(1): 남측으로 폭 약 3~4m 콘크리트 포장도로에 접합니다.

기호(2): 지적도상 맹지이나, 기호(1) 토지를 경유하여 통행 가능합니다.

기호(3,4): 서측으로 폭 약 5m 아스팔트 포장도로에 접합니다.

기호(6,7): 동측으로 폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 성OOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건은 낙찰 후 모든 인수주의 권리가 소멸되는 경우가 많으나, 세부적인 권리 분석을 위해서는 법원 경매 물건명세서 및 현황조사서, 등기부등본 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 채권자 정보 외에 추가적인 권리 사항(예: 근저당, 가압류, 임차권 등)이 있을 수 있으므로 전문가의 정밀한 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일부 토지는 농업용으로 이용되고 있습니다. 인근에 교육 시설(대기고등학교, 대흘초등학교)이 위치하는 점을 고려할 때, 배후 수요를 기대할 수 있는 잠재력은 있으나, 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아닌 것으로 판단됩니다. '자연녹지지역' 및 '계획관리지역' 등 토지이용계획으로 인해 개발보다는 보존에 중점을 둔 지역으로 보이며, 따라서 상업적 가치보다는 농업적 가치 또는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

1.5. 생활정보

물건 소재지는 제주시 내 농업 및 자연환경 보존 지역에 속해 있으며, 주변에는 농경지와 주거지가 혼재되어 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 지역에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다. 교육 시설이 인근에 위치해 있으며, 일상생활에 필요한 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능한 인근 시가지나 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 조용한 전원생활을 원하는 수요자에게는 적합할 수 있으나, 도심 인프라 접근성은 제한적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

다수의 위치 및 토지 특성: 본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 봉개동, 한림읍, 조천읍 등 서로 다른 지역에 위치하고 있습니다. 또한, 일부 토지는 맹지이거나 도로로 이용되고 있어, 개별 토지의 활용 방안 및 관리 측면에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

건물 현황의 불일치: 감정평가서 요약에는 '철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서, 사용승인일: 2017.12.07, 1,2층: 단독주택으로 이용중'이라는 내용이 포함되어 있으나, 제공된 기본 정보에는 '건물면적: 0.00㎡'로 명시되어 있습니다. 이는 실제 현장에 건물이 존재하나 공부상으로는 누락되었거나, 또는 감정평가 상의 오류일 수 있습니다. 이 불일치는 추후 법적 문제나 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 현장 방문 및 서류 확인을 통해 반드시 명확히 해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 자연녹지지역, 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한 사항들은 토지의 개발 및 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

혐오시설 존재 가능성: 검색 결과, 봉개동 지역은 과거 쓰레기 매립장이 있었던 곳으로, 현재는 공원 등으로 재탄생 예정이라는 보도가 있습니다. 또한, 제주시 조천읍 대흘리 인근 곶자왈 지역에서 불법 폐기물 투기가 발견된 사례가 있습니다. 이러한 시설이나 과거 오염 가능성이 있는 지역과의 인접 여부는 향후 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 주변 환경에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 내 다수의 지역에 산재한 농지 매각 물건으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 다양한 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재하는 것이 특징입니다. 특히, 감정평가서와 기본 정보 간의 건물 면적 불일치는 반드시 확인해야 할 중대한 사항입니다. 현재로서는 농업용 토지로서의 가치나 장기적인 개발 가능성을 염두에 두어야 하며, 투자 전 관련 법규 및 제한 사항, 현장 상황을 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 혐오시설과의 근접성 여부도 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

농업 또는 임업 활동 희망자: 본건 토지의 현재 이용 현황(과수원, 조경수 식재)을 고려할 때, 직접 농업이나 임업 활동을 하고자 하는 투자자에게는 적합할 수 있습니다.

장기적 가치 상승 기대: 제주도는 지속적인 관광객 증가와 발전에 따라 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있으나, 본건의 토지 이용 제한을 고려할 때 개발을 통한 가치 상승보다는 자연 환경 보존 및 관련 정책 변화에 따른 가치 상승을 기대해야 할 것입니다.

건물 현황 불일치 해소 시 잠재적 가치 상승: 만약 감정평가서 상 언급된 단독주택이 실제 존재하고 법적 문제가 없다면, 이는 단순 토지 매각에서 벗어나 주거용 부동산으로서의 가치를 더할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이 부분은 철저한 실사와 법적 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계