나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7733 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1634-4 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건내 제5층 제501호로서, (사용승인일자: 2017.05.30)
외 벽 : 치장타일 및 징크패널 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'도시형생활주택(단지형연립)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '공동주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북서측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-29)<근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7733 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1634-4

용도: 도시형생활주택(단지형연립)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 25.32㎡ (약 7.66평)

건물면적: 36.84㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동에 위치하며, '중문초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

* 소유권 보존(2017-06-27) 및 소유권 이전(2022-12-08, 회사 합병) 등기가 존재합니다.

* 선순위 전세권(을4)으로 김현태 명의의 80,000,000원 전세권이 설정되어 있으나, 이는 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 김현태는 2021년 3월 17일 전입(사업자) 및 2021년 3월 10일 확정일자를 받았으며, 보증금 84,000,000원, 차임 0원인 주택임차권(을5)이 공동담보로 설정되어 있습니다. 해당 임차권은 '인수'로 표시되어 있어, 매각 후에도 권리가 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황 상 해당 임차인 김현태는 '대항력: 있음'으로 명시되어 있습니다.

* 말소기준권리인 을4 전세권보다 후순위인 임의경매(갑7, 2025-03-14)는 매각으로 소멸됩니다.

* 제주특별자치도의 압류(갑8) 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 집합건물 등기부채권 총액은 164,000,000원입니다.

* '물건명세서 참고사항'에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'이며, 해당 물건에 지상권은 없는 것으로 보입니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 김현태의 주택임차권이 '인수'로 등기되고 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 보증금 84,000,000원의 인수 여부는 면밀한 추가 확인이 필요하며 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거지 내에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 중문초등학교 인근으로 학생 및 학부모 유동인구가 예상되며, 지역 내 주거 수요를 충족하는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층에 위치하며, 사용승인일자는 2017년 5월 30일입니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비와 더불어 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 이용 상태는 '도시형생활주택(단지형연립)'으로 되어 있으며, 현황 이용상태와 공부상 내용 간의 차이는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김현태 임차인의 경우, '대항력 있음' 및 등기부상 '인수' 표시로 인해 보증금 84,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점은 법원의 배당 및 보증금 처리 결과에 따른 것으로 추정되나, 이는 낙찰자의 실인수금액과는 별개로 임차인과의 관계에서 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 조사를 하지 못하였으며, 이는 물건의 정확한 현 상태 파악에 어려움이 있었음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 주거 환경 및 교통 여건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용할 것으로 보입니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석과 추가적인 정보 확인이 필수적입니다. 용도지구 지정 사항도 향후 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물 연차: 2017년 준공으로 상대적으로 최신 건물에 해당합니다.

* 양호한 입지 및 교통: 중문초등학교 인근이며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 임차인 보증금 인수 시 명확한 명도 절차 필요: 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 부담이 발생할 수 있으나, 명확한 절차와 협의를 통해 해결해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 135,000,000원이며, 총 채무액은 164,000,000원으로 감정가를 상회합니다.

최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신축 연도가 최신이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성(84,000,000원)이 가장 큰 변수입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 감안하여, 임차 보증금 전액을 낙찰자가 추가로 부담하지 않을 가능성을 염두에 둔다면, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 보수적인 관점에서 접근하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 배당표의 확정 여부, 물건의 현 상태 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.