나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7652 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 991-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각.
목록1,3. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
과수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경7652 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 991-1

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지 매각

건물: 건물 없음 (건축물대장상 면적 0㎡)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,207,360,000원

토지면적: 5,357.00㎡ (약 1,619.3평)

토지지분: 5,357㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리에 위치하고 있습니다. 성산읍은 제주도 동쪽에 위치하며, 세계자연유산인 성산일출봉이 있는 지역으로 관광객이 많이 찾는 곳입니다. 삼달리는 성산읍 내에서도 다소 외곽에 위치한 마을로, 드라마 "웰컴투 삼달리"의 촬영지로도 알려져 지역에 대한 인지도가 있습니다. 주변은 대부분 농경지 및 낮은 구릉지로 이루어져 있으며, 한적한 농촌 마을의 분위기를 느낄 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건 소재지인 성산읍 삼달리는 대중교통보다는 자가용을 이용한 접근이 용이합니다. 제주공항에서 약 1시간 10분 ~ 1시간 30분 내외 소요됩니다. 주변 도로 상황은 "토지이용계획 열람" 자료에 따르면 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 등이 혼재되어 있는 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 제1종 일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

이는 개발 및 이용에 있어 일부 제한사항이 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 지상권 설정, 임의경매 개시 등기 내역이 확인됩니다.

- 소유권 변동: 안영희(1999.04.07), 강서현(2015.08.06)

- 주요 권리 설정:

- 근저당 (제주양돈축산업협동조합, 2018.04.09, 1,060,000,000원) - 말소기준권리

- 지상권 (제주양돈축산업협동조합, 2018.04.09) - 말소

- 근저당 (영성토건주식회사, 2018.09.11, 1,200,000,000원) - 말소

- 임의경매 (제주양돈축산업협동조합, 2025.02.28, 860,120,762원) - 말소

총 등기부채권액은 2,260,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(2018.04.09 근저당)보다 앞선 권리사항은 없는 것으로 보입니다. 따라서, 매각으로 인해 상기 등기부상 모든 권리(말소기준권리 포함)는 소멸될 것으로 예상됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없다고 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 거래 조건 및 특이사항

4.1. 매각 조건

토지 매각이며, 일괄매각 조건입니다.

4.2. 특별매각조건

목록1,3. 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지취득자격증명은 매각결정기일까지 제출해야 하며, 입찰 전에 해당 행정관서에 사전 신청이 가능합니다.

4.3. 기타 특이사항

- 과수목 및 수목 포함 평가: 토지 감정평가 시 과수목 및 수목이 포함되었습니다.

- 공부상 지목과 현황: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

- 매각 제외 물건: 이동식 컨테이너 1동(약 27㎡)은 매각에서 제외됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련 이슈

본 물건은 지목이 '전'으로 농지법의 적용을 받습니다. 따라서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 자격 미달 시 낙찰받더라도 소유권을 취득할 수 없으므로 주의해야 합니다. 비농업인이 취득 시 제한이 따를 수 있습니다.

5.2. 지장물 관련 이슈

토지 상에 과수목 및 수목이 소재하며, 이들은 감정가에 포함되어 있습니다. 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동이 있습니다.

5.3. 기타 리스크

- 토지 이용 계획 및 제한 사항: 제1종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

- 2026년 4월 27일자로 제주 제2공항 예정 부지를 제외한 성산읍 일대의 토지거래허가구역이 해제되었으나, 향후 토지 거래 규제 변화 가능성에 대한 모니터링이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제주도 서귀포시 성산읍 삼달리에 위치한 전(밭)입니다. 농지로서의 가치와 함께, 드라마 촬영지로 알려진 지역이라는 점이 부각될 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소되는 권리가 대부분이며, 임차인으로 인한 부담은 없어 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 발급이라는 농지법상의 필수 요건을 충족해야 한다는 점이 가장 중요한 고려사항입니다. 현황 지목과 공부상 지목의 차이, 그리고 감정가에 포함된 과수목 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

- 제주도 동부 관광지(성산일출봉 등) 접근성: 성산읍에 위치하여 주요 관광지로의 접근성이 좋습니다.

- 농지로서의 잠재력: 농업 목적의 투자를 고려할 수 있으며, 토지 자체의 활용 가능성이 있습니다.

- 드라마 촬영지 인지도: '웰컴투 삼달리' 촬영지로 알려진 지역으로, 지역적 인지도가 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에 최근 주변 유사 토지의 실거래가, 경매 시장의 동향, 입찰 참여자들의 성향 등 추가적인 정보가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적으로 감정가의 80~120% 범위에서 낙찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 농지취득자격증명이라는 특수 조건이 있어 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.