나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7643 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 1066 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7643 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 1066 전 경매

• 사건번호: 2025타경7643
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 1066
• 용도: 전

제주지방법원 경매9계 2025타경7643 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 1066 | 감정가: 1,045,980,000원 | 최저가: 512,530,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2025타경7643 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 1066 소재의 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 제주지방법원 2025타경7643 (1)이며, 채무자는 진OO, 채권자는 하OOOOOOO입니다.

본건의 감정가는 1,045,980,000원입니다.

매각 대상은 토지이며, 토지면적은 5940.00㎡ (약 1796.84평)입니다.

토지 지분율은 594000으로 기재되어 있습니다. 소유자 및 채무자가 동일인(진OO)임을 고려할 때, 본건 토지 전체에 대한 매각으로 추정됩니다.

건물 면적은 없으나, 제시외 건물 면적이 83.80㎡ (약 25.35평) 있습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 소유자는 진OO입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 소재 ‘어음1교차로’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 논밭 위주의 농업 지역으로 형성되어 있으며, 현재 전으로 이용 중입니다.

차량 접근 및 진출입이 가능하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 1은 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로(금가로) 및 남서측으로 노폭 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 2는 남동측으로 노폭 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

본건 토지는 인접 도로 대비 평탄한(일부 완경사) 부정형의 토지입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지 매각 대상이며, 소유자와 채무자가 동일인(진OO)입니다.

낙찰 후 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

'법정지상권'의 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 이는 토지 위에 타인의 소유인 건물이나 공작물이 존재할 경우, 그 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 의미합니다.

특히, 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물 83.80㎡(약 25.35평)와 관련하여 법정지상권이 성립될 수 있으므로, 이에 대한 상세 확인이 요구됩니다.

토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전'으로 이용 중인 점은 향후 행정 절차상 검토가 필요할 수 있습니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 제주시 애월읍 어음리의 농업 지역에 위치하여 전형적인 농촌 환경을 갖추고 있습니다.

주요 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 제주시 중심부 또는 인근 마을로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

애월읍 지역은 관광지로 유명하지만, 본건의 구체적인 위치는 내륙의 농업 중심지에 해당합니다.

주변의 편의 시설, 교육 시설, 의료 시설 등 생활 인프라에 대한 정보는 해당 지역의 개발 현황 및 접근성에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 다음과 같은 다수의 법적 제한을 받고 있습니다.

- 장애물 제한 표면 구역 (공항시설법)

- 공장 설립 제한 지역 (수도법)

- 경관 보전 지구 5등급

- 생태계 보전 지구 4-2등급 및 5등급

- 지하수 자원 보전 4등급

- 건축 계획 심의 대상 구역

이러한 규제들은 토지의 개발 및 이용에 상당한 제약을 가할 수 있습니다. 건축이나 개발 행위 시에는 관련 법규 및 심의 절차를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 관련 리스크: 해당 자격증명을 취득하지 못할 경우, 낙찰자는 매수 보증금을 몰수당하게 됩니다. 농업인 자격 요건 등 발급 가능성을 철저히 사전 확인해야 합니다.

법정지상권 및 제시외 건물 관련 리스크: 매각 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용 및 향후 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 건물주와의 관계 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

과도한 토지 이용 규제: 여러 법적 제한으로 인해 개발 행위가 제한적이므로, 투자 목적 달성에 어려움이 있을 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 임야이나 전으로 이용 중인 점은 추후 행정 절차상 문제가 발생할 소지가 있습니다.

높은 감정가: 감정가가 높아 유찰될 가능성도 있으며, 이는 매각 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 어음리의 농업 지역 토지로서, 향후 농업용지 활용 또는 특정 개발 목적을 가진 투자자에게 고려될 수 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 발생 가능성, 복잡하고 엄격한 토지 이용 제한 등 낙찰 후 부담해야 할 문제점들이 다수 존재합니다.

특히, 농지취득자격증명 미확보 시 보증금 전액 몰수라는 치명적인 리스크가 있으므로, 사전 조사와 자격 요건 확인이 무엇보다 중요합니다.

매각 제외되는 제시외 건물과의 관계 또한 면밀히 살펴봐야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

농업 관련 사업 또는 귀농·귀촌을 계획하는 투자자에게는 제주도의 농업 환경과 연계하여 고려해 볼 수 있습니다.

다수의 개발 제한이 존재하는 만큼, 해당 지역의 장기적인 가치 상승이나 희소 토지 확보와 같은 특정 목적을 가진 전략적 투자로 접근할 수 있습니다.

복잡한 법률 및 행정 절차(농지취득자격증명, 법정지상권, 토지 이용 규제 등)를 해결하기 위해 부동산 전문 변호사, 행정사, 경매 컨설턴트 등 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계