나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7601 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1925-2 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 ‘함덕초등학교 선인분교장’ 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 전 및 소규모 점포등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 스라브지붕 1층 (사용승인일 : 2002.12.24.) 내 1층 107호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등 , 창호 : 샷시창호 등임.
내벽 : 벽지마감 등, 바닥 : 모노륨마감 등

이용상태

공실 상태로 구체적인 이용상태를 특정하기 어려우나, 건물의 구조 및 단지내 다른 호수의 용도상 ‘주택’ 이나 ‘숙박시설’로 이용중인 것으로 사료됨.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로 및 남서측으로 폭 약 6m내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 게획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

공부상 용도는 ‘소매점’이나, 현황 ‘주택’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7601 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1925-2 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층107호

용도: 공부상 용도 '소매점' / 현황 '주택' (건축물대장상 주용도 '제1종근린생활시설')

감정가: 115,000,000원

토지면적: 128.73㎡ (약 38.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.70㎡ (약 15.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애OOOOOOO (애월신용협동조합)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 스라브지붕 1층 (사용승인일: 2002.12.24.)

건물 상태: 외벽 드라이비트 마감, 창호 샷시, 내벽 벽지, 바닥 모노륨 마감

이용 상태: 현황 공실 상태이며, 건물 구조 및 단지 내 다른 호수 이용 현황상 '주택' 또는 '숙박시설'로 이용 중인 것으로 추정됨.

설비 내역: 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 대체로 평지인 사다리형 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 남측 폭 약 35m 아스콘포장도로, 남서측 폭 약 6m 콘크리트포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역

감정평가서 요약 특이사항:

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 동 건물 내 유사 건물, 관련 공부, 탐문 사항 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가함. 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인 필요.

* 건물 표제부상 '나동'은 제1종근린생활시설 용도로 등재되어 있으나, 공부상 용도는 '소매점'이고 현황은 '주택'으로 이용 중인 것으로 조사됨.

* 제시외 건물(ㄱ)-콘크리트조 스라브지붕이 소재하며, 현관문에는 '7호'로 표기되어 있음 (상세 내용은 감정평가서 참조 요망).

1.1. 입지조건

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1925-2 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층107호.

* 주위 환경: '함덕초등학교 선인분교장' 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 교통 사정은 보통 수준임. 남측 폭 약 35m 아스콘포장도로 및 남서측 폭 약 6m 콘크리트포장도로에 접해 있어 차량 이용이 편리함.

* 주변 시설: 함덕초등학교 선인분교장이 인근에 있어 교육 환경 접근성이 양호함. (추가 주변 시설은 1.4. 생활정보 참조)

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 애OOOOOOO (애월신용협동조합)

* 말소기준권리: 2021년 9월 14일 접수된 애월신용협동조합 근저당권 (채권금액 72,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강진구

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 6,000,000원 (월세로 추정되며, 일반적인 시세 대비 높은 편일 수 있어 확인 필요)

* 전입/확정일자: 2021년 12월 13일

* 배당신고일자: 2025년 5월 7일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 강진구는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑20, 갑21)

* 근저당권 (을15 - 말소기준권리, 을16 - 말소)

* 임의경매 개시결정 (갑22 - 말소)

* 압류 (갑23 - 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 없는 것으로 기재됨)

* 등기부 채권 총액: 117,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 제주시 조천읍 선흘리는 단독주택, 전, 소규모 점포 등이 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 주거 및 농경지 복합 지역으로 파악됩니다.

* 인근에 '함덕초등학교 선인분교장'이 있어 기본적인 학생 수요와 관련 상권이 형성될 수 있습니다.

* 소규모 점포가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 소매업, 서비스업 등의 상권이 형성되어 있을 것으로 보이나, 대규모 상업 지구는 아닙니다.

* 건축물대장상 용도는 '근린생활시설'이나 현황은 '주택'으로 이용 중이므로, 상가로서의 실제 영업 가능성 및 경쟁 환경은 추가적인 현장 조사 및 주변 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 함덕초등학교 선인분교장이 남측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 남측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 자연 환경: 본건은 제주의 곶자왈과 가까운 지역에 위치하고 있으며, 주변에 동백동산, 거문오름 등 유네스코 세계자연유산 관련 지역이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. (검색 결과, 과거 '제주동물테마파크' 또는 '제주자연체험파크' 조성 관련 논란이 있었으나, 현재 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 동물 테마파크 관련 이슈가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.)

* 편의 시설: 소규모 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '소매점' 또는 '근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 인허가, 재건축, 용도 변경 시 문제가 될 수 있으며, 원상복구 명령 등의 대상이 될 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 시 현장 방문이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태, 하자, 수리 필요 여부 등은 직접 확인이 필요합니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한 사항: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관/생태/지하수 보전지구, 건축계획심의대상구역 등 여러 규제가 적용되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 과거 개발 사업 관련 논란: 과거 '제주동물테마파크' 또는 '제주자연체험파크' 조성 관련 사업이 지역 주민과의 갈등 및 환경 훼손 논란이 있었던 지역으로, 이러한 과거 이슈가 지역 사회에 미칠 잠재적 영향도 고려할 필요가 있습니다.

* 높은 임차인 차임: 임차인 강진구의 차임이 6,000,000원으로 명시되어 있는데, 이는 월세로서는 매우 높은 금액입니다. 만약 월세가 맞다면 정상적인 임대차 관계인지, 또는 연세나 보증금 일부가 포함된 금액인지 등 추가 확인이 필요합니다. (대항력은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 조천읍 선흘리에 위치한 다세대주택 내 구분 건물로, 감정가는 1억 1,500만원입니다. 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하며, 감정평가 시 내부 확인이 제한적이었다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 주변은 주택, 농지, 소규모 점포가 혼재된 조용한 지역이며, 함덕초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 또한, 유네스코 세계자연유산 지역과 인접하여 자연 환경은 우수합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 높은 차임 금액은 확인이 필요합니다. 다수의 토지이용계획 및 제한 사항은 향후 활용에 있어 고려되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 경매 물건으로, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 주택 또는 숙박시설로 이용 가능한 상태로 추정되어, 소규모 임대 사업이나 개인 주거용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적인 환경과 세계자연유산 지역 인접 등 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 115,000,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율 70~80% 수준을 고려하여 80,500,000원 ~ 92,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시세 및 현장 조사를 통한 추가적인 분석을 통해 조정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.