나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7601 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1925-2 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7601 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1925-2 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층107호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경7601
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 번영로 1629 선흘황토마을다세대주택, 제나동 1층107호
• 용도: 근린상가

제주지방법원 경매9계 2025타경7601 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 번영로 1629 선흘황토마을다세대주택, 제나동 1층107호 | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 56,350,000원 | 용도: 근린상가

1. 제주지방법원 2025타경7601 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7601 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1925-2 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층107호

용도: 근린생활시설 (공부상) / 주택 (현황)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 128.73㎡ (약 38.94평)

건물면적: 51.70㎡ (약 15.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 애OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 '함덕초등학교 선인분교장' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 전, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

제반 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 35m, 남서측으로 폭 약 6m의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

건물의 구조:

철근콘크리트조, 철근콘크리트 슬라브 지붕의 1층 건물로, 2002년 12월 24일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시, 내벽은 벽지, 바닥은 모노륨으로 마감되어 있습니다.

이용상태:

현재 공실 상태로 구체적인 이용 상태 파악은 어렵습니다. 다만, 건물의 구조와 단지 내 유사 건물의 용도를 고려할 때 '주택' 또는 '숙박시설'로 이용되었을 것으로 추정됩니다.

설비내역:

기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지이며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

공부상 용도는 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용되고 있습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 유사 건물, 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의거 평가되었습니다. 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

1.3. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리라는 지역에 위치하며, 주변은 단독주택과 소규모 점포가 혼재된 지역입니다. 제주국제공항까지 차량으로 약 40분 거리에 있어 접근성이 양호하며, 인근에 함덕초등학교 선인분교장이 소재합니다. 또한, 선흘리는 동백동산, 거문오름 등 세계 자연유산과 인접한 청정 자연환경을 자랑하며, 최근 생활 편의 시설도 확충되고 있는 지역입니다. 인접 도로 상태 역시 양호하여 차량 접근이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 고OO입니다. 채권자는 애OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 특별히 복잡하거나 문제가 될 만한 권리 관계는 확인되지 않으나, 경매 절차 진행 시 추가적인 권리 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 말소기준권리 및 인수되는 권리 관계를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

물건의 용도상 공부상에는 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용되고 있어 근린생활시설로서의 상권 활성화보다는 주거용으로서의 가치가 더 클 것으로 판단됩니다. 주변이 단독주택 및 소규모 점포가 혼재된 지역임을 감안할 때, 대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능합니다. '함덕초등학교 선인분교장'이 인근에 있어 학생 및 학부모 관련 소비 수요가 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활이 가능합니다. 공실 상태이나, 주택 또는 숙박시설로 이용 가능성이 있습니다. 대중교통 이용보다는 자가용 이용이 편리한 지역이며, 차량으로 약 40분 거리에 공항이 있어 이동이 용이합니다. 주변에는 자연환경(동백동산, 거문오름 등)이 잘 보존되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 공부와 현황의 용도 불일치: 공부상 '소매점'이나 현황 '주택'으로 사용 중인 점은 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등과 같은 행정적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

2. 임대관계 미상 및 내부확인 곤란: 현재 공실 상태로 추정되나, 임대차 관계가 불명확하고 내부 확인이 어려운 점은 명도 협상 또는 내부 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

3. 4.3 사건 관련 역사적 흔적: 선흘리 지역은 과거 4.3 사건 당시 피난 흔적이나 전략촌의 흔적 등이 남아있는 지역으로, 이는 역사적으로 의미가 있으나 일부 주민들에게는 민감한 부분일 수 있습니다. (다만, 본 물건의 직접적인 영향 여부는 추가 확인 필요)

4. 개발 사업 관련 주민 갈등: 과거 '제주동물테마파크' 또는 '스코리아필즈공원' 조성 사업 등으로 인해 선흘2리 마을 내에서 주민 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 이는 지역 사회의 전반적인 분위기나 향후 지역 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다. (본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 추가 확인 필요)

1.8. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리의 근린생활시설(현황 주택)로, 자연환경이 우수한 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 1억 1천 5백만원으로, 토지 약 38.94평, 건물 약 15.64평의 면적을 포함합니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변은 단독주택과 소규모 점포가 혼재된 지역입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임대 관계 미상, 내부 확인 곤란 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 그러나 쾌적한 자연환경과 세계 자연유산 인근이라는 입지적 장점을 고려할 때, 주택이나 소규모 숙박시설로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 역사적 배경이나 과거 개발 사업으로 인한 지역 내 갈등 사례는 있으나, 본 물건 자체에 직접적인 영향이 크지 않다면 고려해 볼 만한 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 자연친화적 입지: 세계 자연유산인 동백동산, 거문오름 등과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

2. 잠재적 개발 가치: 생활 편의 시설이 확충되고 있는 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

3. 활용 가능성: 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 가능하여, 주택 또는 소규모 펜션, 게스트하우스 등으로의 전환 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

4. 합리적인 감정가: 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 조사를 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계